Рубрики
Объекты

Реклама на сайте
Реклама вашей компании, объектов недвижимости на «Иностраннике»

Ознакомиться

Азбука стран
Недвижимость в БолгарииБолгария

Недвижимость в ГерманииГермания

Недвижимость в ГрецииГреция

Недвижимость в ДоминиканеДоминикана

Недвижимость в ЕгиптеЕгипет

Недвижимость в ИспанииИспания

Недвижимость в ИталииИталия

Недвижимость на КипреКипр

Недвижимость в Дубае (ОАЭ)ОАЭ (Дубай)

Недвижимость в ПортугалииПортугалия

Недвижимость на СейшелахСейшелы

Недвижимость СШАСША

Недвижимость в ТурцииТурция

Недвижимость в УкраинеУкраина

Недвижимость в ФинляндииФинляндия

Недвижимость во ФранцииФранция

Недвижимость в ХорватииХорватия

Недвижимость в ЧерногорииЧерногория

Недвижимость в ЧехииЧехия

Недвижимость в ШвейцарииШвейцария


 Уменьшить текстУвеличить текст    
 Северная Африка    Египет. Частые вопросы покупателей недвижимости
27.10.10     Просмотров: 3321
недвижимость в Египте
Желающих обзавестись «экзотической дачей», то есть, купить недвижимость в Египте с каждым сезоном становится все больше. Египет обладает большими ресурсами в плане туризма и отдыха. По своим географическим характеристикам это уникальное место для плавания и изучения подводных рифов: Шарм-эль-Шейх и Дахаб излюбленные места, как начинающих, так и профессиональных дайверов со всего мира.


Египет страна контрастов и весьма спорная, это касается и приобретения недвижимости – очень много вопросов возникает при передачи жилья в собственность, об ограничениях при покупке недвижимости для иностранцев и многие другие.

Сегодня эксперты компании MostProperties.com постараются дать максимально полные ответы на особо часто задаваемые вопросы.

Верно ли, что купля-продажа недвижимости в Шарм-эль-Шейхе и на всем синайском полуострове в чистом виде невозможна, так как территория считается спорной, и передача в собственность происходит только на 99 лет?

На всей территории синайского полуострова покупка недвижимости иностранцами возможна только в долгосрочную аренду (лизгольд) на 99 лет. Раньше покупка в полную собственность была возможна, но новый закон ограничивает иностранцев в правах. Виной такой ситуации стала территориальная близость Израиля. Как рассказывают сами египтяне, раньше, когда землю можно было оформлять в полную собственность, очень много иностранцев, в том числе израильтян, купили землю. А ввиду неустойчивого положения этих стран, такая тенденция может привести к несколько неприятным последствиям для египтян.

Вот такая информация дается в Интернете:

Закон об аренде недвижимости на 99 лет в Шарм Эль Шейхе

• На Синайском полуострове (Шарм Эль Шейхе) существует иная форма собственности на недвижимость, отличная, например, от регистрации права собственности в Хургаде, исходя из различий в правовом статусе.

• В 2005 году премьер-министром Египта был издан административный указ №548 «Об освобождении иностранцев от права приобретения недвижимости на Синайском полуострове в постоянное пользование».

• По данному закону иностранцу, покупающему в Шарм Эль Шейхе недвижимость, не может быть предоставлено право на «собственность», а предоставляется право на долгосрочную аренду, сроком на 99 лет.

Такая ситуация расстраивает иностранцев. Но с другой стороны иностранный гражданин, приобретающий недвижимость на этих основаниях, не стеснен никакими ограничениями и может распоряжаться ей как своей собственностью.

Разберем подробнее, существуют ли ограничения для иностранцев при покупке недвижимости в Египте.

На самом деле, если говорить откровенно, то никаких ограничений для покупки земли иностранцами нет. Любой закон, территориально ограничивающий покупку, можно легко обойти с помощью юриста. Вообще по закону можно приобретать только 3 тысячи кв. м земельного участка на физическое лицо, но множество иностранцев приобретают землю под застройку без проблем и получают от государства все необходимые разрешения (право собственности на землю, разрешение на строительство).

Страна бедная и требует постоянных вложений иностранцами, поэтому государство идет на различные уступки, чтобы в казну был постоянный приток денег извне.

Есть еще тонкий нюанс по поводу квартир. Если Вы приобретаете квартиру и оформляете на нее «зеленый контракт» («грин контракт» – это документ, выписанный на владельца объекта недвижимости или нескольких владельцев, подтверждающий, что данный объект недвижимости зарегистрирован государственными органами на имя собственника), то тогда Вы действительно ограничиваетесь покупкой 2 объектов недвижимости (квартира/дом). Если «зеленый контракт» не оформляется, то никаких ограничений не существует. Это одна из причин, почему «зеленый контракт» не любим среди инвесторов.

Нельзя приобретать земли сельскохозяйственного назначения, военные территории и прилегающие к ним, а также памятники архитектуры и истории.

Арабская Республика Египет постоянно продлевает чрезвычайное положение в стране, введенное еще в 1981 г. Следующее продление военного положения заканчивается 31 мая 2012 г. Как это может сказаться на иностранном инвесторе?

Чрезвычайное положение в стране действительно было введено в те времена, когда существовала постоянная угроза терроризма со стороны соседствующих государств. По инерции это положение продлевается вновь и вновь, потому что, по сути, оно дает неограниченную власть государственным органам по отношению к местному населению. Подчеркиваем особо, что к иностранцам это не относится! Ситуация выгодна тем, что цены стабильно низкие и не повышаются до тех пор, пока страна имеет такой статус.

По сравнению с 1981 годом, сейчас в Египте намного спокойнее и нет ни демонстраций, ни терактов. Но полиция, например, имеет право остановить любого араба на улице, и даже если все документы будут в полном порядке - отвезти человека в полицию на несколько дней без причины. Что касается иностранных граждан - законопослушного честного человека никогда трогать не станут, это очевидно.

Как говорят сами египтяне, это определенная политика государства, которому выгодно держать своих граждан «в тонусе» и продлевать этот закон о чрезвычайном положении в стране.

Если смотреть на этот вопрос с точки зрения рынка недвижимости, то не стоит забывать, что покупателей интересует в основном (за крайне редким исключением) курортные направления, которые очень далеки от политики.

Каковы «правила безопасности» при покупке египетского жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке? Верно ли то, что в стране отсутствуют стандарты на строительство, каждая строительная фирма строит по своим нормам?

Как такового ГОСТа при строительстве в Египте нет. Фундамента нет как такового: в землю ставят опору на минимальную глубину и уже как карточный домик возводят каркас здания. Почва в Египте не «ходит», морозов нет, все сейсмоустойчивое, поэтому и фундамент не нужен вообще.

Считается, что земля никуда «не уйдет». Строительство идет очень быстро, большой проект из нескольких блоков с бассейном построят максимум за 2 года. А то и быстрее.

Строители дают гарантию 10 лет на свою работу. Самое главное правило при покупке – это работать с хорошим агентом. Как бы смешно не звучал этот совет, но только так Вы можете себя обезопасить от повторной продажи, долгостроя или замороженного строительства и обмана.

Агентства с репутацией работают только с проверенными застройщиками и проверяют все документы у юристов. Это очень важно. На практике, к сожалению, бывают такие случаи, когда клиент обращается к недобросовестному агентству, которое в последствие не выполняет договоренностей. Бывает, даже случаются угрозы со стороны такого агентства. Одной клиентке на этапе строительства поставили ультиматум: или вы пойдете на наши условия, или останетесь без квартиры. Поэтому предостерегаем Вас - всегда покупая недвижимость, надо внимательно проверять все документы: собственность на землю, разрешение на строительство, желательно еще документ, подтверждающий платежеспособность застройщика.

Также стоит узнать, какие другие проекты-дома есть у застройщика и завершены ли они. Если документы предоставляют на арабском языке, то либо попросите агента их перевести, либо сами не пожалейте денег на переводчика. Можно воспользоваться онлайн переводчиком, чтобы понять суть написанного.

Покупка вторичного жилья подразумевает обязательную работу с юристом: все документы надо проверить. Недвижимость не должна иметь никаких обременений.

В Египте процедура покупки проходит так: сначала клиент знакомится с шаблоном договора, если его все устраивает, то он переводит тысячу долларов как резервационный платеж. Далее возможны 2 варианта: сначала переводится первый платеж (от 20 до 40%) на счет

застройщика и уже дальше подписывается контракт застройщиком и отправляется на домашний адрес покупателю; либо сначала контракт, а потом перечисляются деньги. Но в последнем случае в контракт добавляется строка о том, что договор вступает в силу, скажем, через 2 недели, когда покупатель переводит первый платеж. Это все относится к покупке на расстоянии.

Если клиент решает купить во время просмотра, то тогда контракт и оплата происходят одновременно в одном месте.

Подробнее о документах.

Весь документооборот в Египте ведется на арабском. Арабский язык является государственным в Египте, и только он имеет юридическую силу. Именно поэтому договор делается на двух языках с пометкой, что английская/русская часть является дословным переводом арабской и только арабский текст имеет юридическую силу в суде. Также как и в нашей стране только

документы на русском имеют юридическую силу, ведь государственный язык у нас – русский.

Обе версии договора (арабская и английская/русская) должны быть идентичны. Если

есть отличия, то надо их исправлять.

Правда ли то, что только 10% объектов египетской недвижимости имеют государственную регистрацию, а восновном используется суррогат титула на недвижимость – так называемое «решение суда о законности подписи»?

В Египте существует 2 типа регистрации: «зеленый контракт» и регистрация в суде. «Зеленый контракт» – это и есть настоящая государственная регистрация. Она может быть осуществлена только на уже полностью завершенные объекты. По времени занимает от 6 месяцев до года. Стоит порядка 1000-1500 долл. Предполагает следующие ограничения: можно приобретать только 2 объекта недвижимости и перепродавать свою недвижимость можно только через 5 лет после покупки. Многих такие ограничения сковывают.

Существует альтернатива – это регистрация в суде. По сути, это простое заверение подписи на контракте купли-продажи у нотариуса. Стоит это 600-700 долл. и делается 3-5 месяцев. Никаких ограничений не накладывается. Тут можно заверить даже совсем офф-план проект, которого и в природе еще не существует. Чаще всего иностранцы выбирают вариант регистрации в суде. Надо помнить, что объект до тех пор не завершен, пока из него торчит хотя бы одна маленькая часть арматуры. А отсутствие статуса «завершенный» позволяет застройщику не платить налог государству. Именно поэтому можно встретить множество зданий в Египте, из которых на крыше торчат металлические прутья. Точно такая же ситуация в Индии и Таиланде. Таким образом, можно обойти налог. А такое здание никогда не получит «зеленого контракта» будучи незавершенным. Получается замкнутый круг. Сегодня точно также порядка 85-90% зданий не имеют зеленого контракта. Никого это не смущает. Это вопрос некоторой особенности рынка в Египте. Многие вообще никак не оформляют право собственности на приобретенную недвижимость.

Если Вы не приобретаете отель или какой-то другой крупный инвестиционный проект, то добиваться государственной регистрации необязательно.

Какого рода недвижимость в основном востребована в Египте?

Большой популярностью пользуются закрытые комплексы, которые подразумевает полную инфраструктуру внутри проекта, без нужды куда-либо выходить. Как правило, такие проекты имеют свой пляж, что опять-таки является плюсом. Т.е. Вы как будто находитесь в отеле, где уже есть все необходимое. Это идеальный вариант для тех, кто хочет как можно меньше сталкиваться с египетской реальностью. Стоимость таких проектов выше, чем обычного дома с бассейном. Если мы говорим об офф-плановых проектах, то - это студии. Стоимость такого объекта в закрытом проекте-отеле будет начинаться от 28 тысяч Евро. В готовом - цена будет в 4-5 раз выше, если это проект на первой линии.

У закрытых отельных комплексов есть несравненное преимущество – гарантированная аренда. Вы можете получать от 5 до 8% годовых от стоимости Вашей недвижимости. Т.е. по сути – это инвестиция, которая еще и позволяет Вам самим отдыхать 4 недели в году. Также закрытость комплекса позволяет отсеять нежелательную публику, в том числе малообразованных арабов, которых так не любят наши соотечественники.

Также квартиру в отельном проекте всегда будет проще продать, потому как ликвидность такого варианта очевидна. У некоторых проектов существует даже возможность «buy back», которая позволяет Вам продать застройщику свою квартиру по цене покупки обратно через год, если Вы оказались неудоволетворены приобретением. Такое предложение, например, действует у проекта Пирамиза (Pyramisa).

Какова ситуация на рынке аренды египетского жилья? Верно ли, что в принципе доходы от аренды можно и не декларировать и налоги не платить?

Стоимость аренды очень разнится в зависимости от района города, дома, меблировки, срока аренды и многих других факторов. Можно снять студию за 300 долл., если Вы там будете жить полгода. Или даже сторговать еще немного, если дольше. Краткосрочная аренда той же самой квартиры будет стоить дороже, порядка 400-600 долл. в месяц. Если говорить об апартаментах люкс, то там цена будет 1000-2000 долл. Спрос на такие квартиры не высокий, но предложения есть.

Наиболее популярны для сдачи студии и односпальные апартаменты.

Двуспальные квартиры и более пользуются меньшей популярностью.

Налога на аренду нет. Но вывозить из страны можно только строгую сумму.

Подробнее о налогообложении недвижимости в Египте.

C 2010 года правительство Египта ввело ежегодный налог на недвижимость.

Декларированию подлежат все достроенные и завершенные объекты недвижимости независимо от их стоимости. Владельцы объектов недвижимости в Египте стоимостью менее 500 000 египетских фунтов (EGP) освобождены от уплаты налога на недвижимость, но все равно

должны подать декларацию.

Налогом облагаются все объекты стоимостью выше 500 000 египетских фунтов (около 91 000 USD).

На объекты стоимостью 500 000 EGP (около 91 000 USD) налог составит 31 EGP

(около 5 USD) в год; объекты стоимостью 1 000 000 EGP (около 182 000 USD) налог - 660 EGP (около 120 USD) в год; объекты стоимостью 2 000 000 EGP (около 364 000 USD) налог - 1 920 EGP (около

350 USD) в год.

Сами видите, что налоги смешные. После введения налога все столкнулись с другой трудностью: как технически провести оплату.

Касаемо вывоза из страны: сейчас в Египте существует два международных банка:

BNP Paribas и BSGV. Так что можно просто открыть счет в России и полученные от продажи или аренды в Египте средства положить на счет.

Удачи Вам!

С Уважением, команда MostProperties.com



Рекомендуем:
Другие материалы
Новости :
14.10.17 : Приглашаем на профессиональный форум «Германия - инвесторам» в Москве

09.10.17 : Мини-отели набирают популярность у иностранных туристов

05.10.17 : Возле ботанического сада с 10 тысячами растений со всего мира в Екатеринбурге возведут современный жилой комплекс

30.09.17 : Самым популярным застройщиков в Петербурге признана компания «ЛенСпецСМУ»

26.09.17 : Камины становятся обязательным атрибутом дорогих домов


Статьи :
02.09.17 : Невероятные приключения финских домов в России

01.09.17 : Как выбрать школу рядом с новостройкой. Лайфхак от «Метриум Групп»

23.08.17 : Как выбрать готовое ООО с оборотами

16.08.17 : Топ-5 самых необычных городов в мире

14.08.17 : Как выбрать готовую фирму в Европе


 
· Новости · Объекты недвижимости · Форум · Заметки · Карта сайта · Карта форума · Реклама на сайте
© 2017 Журнал о жизни за границей и зарубежной недвижимости  «ИноСтранник»
inostrannik.ru@gmail.com
Контактная информация
Наши материалы можно использовать: в интернете — с активной ссылкой на этот сайт, в офлайновых СМИ — с упоминанием «ИноСтранника».
Яндекс.Метрика