Рубрики
Объекты

Реклама на сайте
Реклама вашей компании, объектов недвижимости на «Иностраннике»

Ознакомиться

Азбука стран
Недвижимость в БолгарииБолгария

Недвижимость в ГерманииГермания

Недвижимость в ГрецииГреция

Недвижимость в ДоминиканеДоминикана

Недвижимость в ЕгиптеЕгипет

Недвижимость в ИспанииИспания

Недвижимость в ИталииИталия

Недвижимость на КипреКипр

Недвижимость в Дубае (ОАЭ)ОАЭ (Дубай)

Недвижимость в ПортугалииПортугалия

Недвижимость на СейшелахСейшелы

Недвижимость СШАСША

Недвижимость в ТурцииТурция

Недвижимость в УкраинеУкраина

Недвижимость в ФинляндииФинляндия

Недвижимость во ФранцииФранция

Недвижимость в ХорватииХорватия

Недвижимость в ЧерногорииЧерногория

Недвижимость в ЧехииЧехия

Недвижимость в ШвейцарииШвейцария


 Уменьшить текстУвеличить текст    
 Северная Америка    Американская мечта. Как купить недвижимость в США?
14.12.09     Просмотров: 16753
Недвижимость в США
Среди российских покупателей бытует такое мнение, что приобретение недвижимости в США сопряжено с многочисленными трудностями. А шанс стать владельцем даже небольшого домика в Америке есть только у миллионеров. На самом деле, в США можно купить дом за 30 тысяч долларов, а оформление сделки купли-продажи не сложнее, чем в большинстве других стран.


Что выбрать?

Иностранец может приобрести в США квартиры (Condominium Units), жилые дома (Single-family houses), многоквартирные дома для сдачи в аренду (Residential Properties with Rental Income), коммерческие здания (Commercial Properties), земельные участки (Lots или Plots of Land).

Одним из важнейших критериев выбора недвижимости является район, в котором она находится. Выбирая будущее место жительства в Америке, обратите внимание на архитектуру и ландшафт местности, социальную атмосферу и соседей, местную криминальную ситуацию, стоимость жизни, если у вас есть дети – на наличие и качество детских учебных заведений, шумное соседство: с железной дорогой, аэропортом, и прочее.

Отчет о криминальной ситуации в районе вы можете получить в местном отделении полиции или от своего агента недвижимости.

Если вы планируете использовать купленную недвижимость не только для проживания, но и для получения прибыли, то тогда при выборе нужно ориентироваться не только на личные предпочтения, но и на перспективы аренды или продажи. Например, многоквартирные дома (Apartment Buildings) в районах, где компактно проживают иммигранты, можно дешево отремонтировать и выгодно сдавать квартиры в аренду вновь прибывшим в Америку. Новостройки не требуют дополнительных вложений и легко сдаются в аренду.

Недвижимость в престижных районах растет в цене, даже, несмотря на кризис.

Дешевая недвижимость в очень плохом состоянии после удачного ремонта дома дает высокие прибыли при последующей продаже.

Чтобы купить недвижимость, нет необходимости полностью оплачивать ее стоимость. Чем выше ваш первый взнос, тем проще в Америке получить ипотечный кредит с низким банковским процентом. Дальнейшая ежемесячная арендная плата обычно не только покрывает ваши платежи по кредиту и обслуживанию и ремонту здания, но и обеспечивает устойчивую прибыль.

Как оформить ипотечный кредит?

Поиск кредитора требует терпения и времени. Ссуды на покупку недвижимости в Америке выдаются ипотечными банками (Mortgage Banks), а также коммерческими и сберегательными банками, кредитными союзами и финансовыми компаниями. Расчет ссудного процента (ставки) может меняться в зависимости от колебаний рынка финансирования и от действий Федерального Резервного Банка (Federal Reserve).

Если вы не хотите тратить свое время на поиск кредита и решили обратиться к услугам финансового брокера, будьте готовы заплатить ему приличные комиссионные.

Величина вашего ежегодного дохода, ваши текущие кредиты и аккуратное их погашение, а также кредитная история влияют на параметры ипотечного кредита (Mortgage).

Начинайте оформлять кредит сразу после подписания предварительного договора о покупке

Как не ошибиться в выборе агента?

Выбрав один или несколько подходящих для приобретения недвижимости районов в США, начинайте поиск профессионального агента по недвижимости (Real Estate Agent). Вы можете разместить свою заявку в разных агентствах по недвижимости (Real Estate Agencies). Как правило, более активными будут те агентства, которые специализируются на недвижимости именно в вашем районе: у них сложились деловые отношения с местными владельцами жилья и структурами, участвующими в этом процессе, например, инспекциями, городскими службами, регистрационными и транспортными компаниями.

Помните, что первый враг при покупке недвижимости - спешка. Если вы подпишете какие-либо документы, не изучив их досконально, то можете оказаться в ловушке, из которой будет трудно, а то и невозможно выпутаться. Поэтому требуйте от агента предоставить вам дополнительное время для изучения и подписания документов. Многие американские агенты недовольны подобной скрупулезностью покупателя. Если вам попался такой агент, замените его без раздумий.

Если агент продавца предложит вам одновременно выступать и вашим агентом, имейте в виду, что в реальности он всегда будет на стороне продавца, отстаивая только его интересы

Очень часто агенты, готовясь к встрече с клиентом, выбирают из своей базы недвижимость, продажная цена которой на 10%-15 % выше максимально допустимой для данного покупателя. Заявленные цены вас не должны смущать. Естественно, продавцу хочется в первую очередь постараться избавиться от неадекватных оцененных объектов. Но помните, в США принято торговаться.

При осмотре американской недвижимости обратите особое внимание на состояние приусадебного участка и бассейна, окон с наружной и внутренней сторон, крыльца, дверей, систем электропроводки, отопления, вентиляции, канализации и сантехники, наличие трещин на потолках, стенах и в подвале, наличие следов воды в подвале.

Оформляем первичный договор

Если вы утвердились в своем намерении приобрести конкретную недвижимость в США, то совместно со своим агентом составьте договор о покупке. Наиболее ответственным и существенным для обеих сторон является пункт, где покупатель указывает свою цену. Так как именно покупатель составляет договор, то предлагаемая цена считается первым предложением.

Заранее обсудите с агентом, насколько завышена продажная цена по сравнению с реальной стоимостью, состояние недвижимости, необходимость дальнейшего ремонта и его приблизительную стоимость.

Рекомендуется в первом предложении указать цену, которая меньше продажной как минимум на 10% или 15%. Хотя, если вам нужна имена эта недвижимость и ни какая другая– не скупитесь, продавцу может поступить несколько предложений с разными ценами и он, естественно, выбирет наиболее выгодное для него.

На сайте Национальной ассоциации торговцев недвижимостью (National Association of Realtors, www.realtors.org) вы найдете дополнительную информацию о среднем текущем уровне цен на недвижимость в интересующем вас районе.

За каждым покупателем остается право расторгнуть договор без потери залога при определенных условиях, например, если финансовое учреждение отказало в выдаче ссуды или предлагает ее на невыгодных условиях; если во время инспекций обнаружились негативные факты, о которых не было известно заранее; если продавец не выполнил своих обязательств; если недвижимость оценена ниже предложенной покупателем цены; или если проверяющая компания выявила серьезные проблемы, например, недвижимость находится под залогом.

Ответ продавца

В зависимости от ответа продавца вы продолжаете торговаться или признаете свое поражение, так как продавец подписал чей-то более выгодный договор. Если же вам повезло и продавец подписал ваш договор, то для продолжения переговоров изучите все комментарии, поправки, исключения, полученные от продавца. Если вы убеждены в своем желании купить выбранную недвижимость и вам требуется время для получения ссуды на покупку, то в своем очередном предложении внесите пункт «Недвижимость снимается с рынка на период торгов». Будьте настойчивы в отношении этого пункта, так как не все продавцы согласны выполнить это требование

Подписанный продавцом договор сразу регистрируется в Escrow. Это независимая компания, специализирующаяся на оформлении сделок с недвижимостью. На ее счетах хранятся деньги покупателей в период совершения сделки. Она также координирует действия участников сделки.

Как пройти все инспекции?

В каждом договоре купли-продажи недвижимости в США оговорены конкретные сроки проведения инспекций и указана сторона, ответственная за каждую из них. Акты с результатами инспекции направляются одновременно продавцу и покупателю.

При инспекции общего состояния недвижимости (Ноте Inspection) фиксируются только видимые дефекты и неисправности. Наиболее существенными проблемами обычно являются состояние крыши и фундамента, электропроводки, систем отопления, канализации и вентиляции, ремонт и восстановление которых требуют значительных средств. Выбрать инспектора вы можете сами по рекомендации или через Национальную ассоциацию инспекторов зданий (National Association of Ноте Inspectors, www.nahi.org), так как многие штаты не требуют от инспекторов лицензии или определенного опыта работы. Ваш агент обязан помочь вам быстро найти инспектора.

Инспекция с целью оценки рыночной стоимости недвижимости (Appraisal) необходима для финансового учреждения как подтверждение материального обеспечения ссуды. Если сумма займа превышает оценочную стоимость, то вам могут отказать в выдаче ссуды или снизить ее. Инспектор сравнивает аналогичные объекты, например, здания, проданные в одном и том же районе за последние месяцы.

В период проведения инспекций вы и ваш агент должны активно работать с банком, чтобы вовремя получить финансирование.

Инспектор, который проводит проверку с целью подтверждения законности владения продавцом выставленной на продажу недвижимостью (Title Search), делает это на основании документов прошлых лет. Он обязан выявить отсутствие залоговых обязательств (Liens) или каких-либо иных проблем, связанных с объектом продажи. В США ни одна сделка купли-продажи не признается действительной без этой инспекции.

Заключительное соглашение и закрытие сделки

На основании договора, актов всех инспекций, достигнутых соглашений и подтверждения банка о предоставлении ссуды стороны подписывают заключительное соглашение, в котором оговариваются последние детали, например, обязательство продавца сделать мелкий ремонт, и дата закрытия сделки.

Как правило, период закрытия сделки не превышает одного месяца, если не было каких-либо непредвиденных обстоятельств в оформлении ссуды или проведении инспекций. В течение этого периода продавец продолжает получать доход от продаваемого коммерческого здания или жить там и готовиться к переезду.

Сделка не может быть закрыта пока в Escow или иную регистрационную компанию не будут представлены основные документы, среди которых справка об отсутствии у продавца задолженностей по всем платежам на недвижимость, включая налоги; документ, подтверждающий, что продавец является полноправным владельцем продаваемого жилья; подтверждение от банка на предоставление кредита; документ о переходе недвижимости от продавца к покупателю; отсутствие задолженностей покупателя перед продавцом и перед Escrow по всем платежам при закрытии сделки.

Вся процедура закрытия сделки проводится в соответствии с федеральным законом RESPA (The Real Estate Settlement Procedures Act). В каждом штате действует свой порядок выдачи документа на право собственности (Deed), закрепляющий факт передачи покупателю права на владение недвижимостью.

Например, в Калифорнии копия акта вручается покупателю в день закрытия сделки, а оригинал он получит по почте в течение нескольких дней.

Официальное владение американской недвижимостью

В выданном покупателю документе на владение недвижимостью указана дата вступления его в права владельца. Как правило, к этой дате продавец обязан покинуть недвижимость. Как новый владелец недвижимости, вы теперь несете ответственность за ее сохранность. Проживание прежних владельцев не освобождает вас от ответственности.

Если же вы купили жилье и захотите быстро его продать, то не забудьте о дополнительном налогообложении (Capital Gains Tax). В каждом штате существует минимальный срок владения недвижимостью как своим жильем, например, в Калифорнии - это один год.

Прибыль, полученная от продажи недвижимости, не облагается налогом, если инвестор в оговоренный законом срок вложит всю сумму, полученную от сделки купли-продажи, в покупку другой недвижимости.

Некоторые люди пытаются продать недвижимость самостоятельно, чтобы не платить комиссионных агентам. Однако в большинстве случаев они получают намного меньше денег, чем могли бы получить от сделки с помощью профессионального агента.

Статья подготовлена по материалам книги Olga Mark Landsberg «In Search of your AMERICA»

Журнал о зарубежной недвижимости «ИноСтранник»


Рекомендуем:
Другие материалы
Новости :
14.10.17 : Приглашаем на профессиональный форум «Германия - инвесторам» в Москве

09.10.17 : Мини-отели набирают популярность у иностранных туристов

05.10.17 : Возле ботанического сада с 10 тысячами растений со всего мира в Екатеринбурге возведут современный жилой комплекс

30.09.17 : Самым популярным застройщиков в Петербурге признана компания «ЛенСпецСМУ»

26.09.17 : Камины становятся обязательным атрибутом дорогих домов


Статьи :
02.09.17 : Невероятные приключения финских домов в России

01.09.17 : Как выбрать школу рядом с новостройкой. Лайфхак от «Метриум Групп»

23.08.17 : Как выбрать готовое ООО с оборотами

16.08.17 : Топ-5 самых необычных городов в мире

14.08.17 : Как выбрать готовую фирму в Европе


 
· Новости · Объекты недвижимости · Форум · Заметки · Карта сайта · Карта форума · Реклама на сайте
© 2017 Журнал о жизни за границей и зарубежной недвижимости  «ИноСтранник»
inostrannik.ru@gmail.com
Контактная информация
Наши материалы можно использовать: в интернете — с активной ссылкой на этот сайт, в офлайновых СМИ — с упоминанием «ИноСтранника».
Яндекс.Метрика