Рубрики
Объекты

Реклама на сайте
Реклама вашей компании, объектов недвижимости на «Иностраннике»

Ознакомиться

Азбука стран
Недвижимость в БолгарииБолгария

Недвижимость в ГерманииГермания

Недвижимость в ГрецииГреция

Недвижимость в ДоминиканеДоминикана

Недвижимость в ЕгиптеЕгипет

Недвижимость в ИспанииИспания

Недвижимость в ИталииИталия

Недвижимость на КипреКипр

Недвижимость в Дубае (ОАЭ)ОАЭ (Дубай)

Недвижимость в ПортугалииПортугалия

Недвижимость на СейшелахСейшелы

Недвижимость СШАСША

Недвижимость в ТурцииТурция

Недвижимость в УкраинеУкраина

Недвижимость в ФинляндииФинляндия

Недвижимость во ФранцииФранция

Недвижимость в ХорватииХорватия

Недвижимость в ЧерногорииЧерногория

Недвижимость в ЧехииЧехия

Недвижимость в ШвейцарииШвейцария


 
 Уменьшить текстУвеличить текст    
     Правовые и финансовые аспекты купли-продажи недвижимости во Франции россиянами
15.06.08     Просмотров: 4227
Александр Колосовский, Управляющий Партнер адвокатской компании Femida US, Парижский офис компании.


Решение о покупке недвижимости является очень серьезным шагом и требует к себе самого серьезного отношения, равно как и любое другое решение, связанное с финансовыми инвестициями.

Прежде чем принять окончательное решение, необходимо ознакомится с особенностями, касающимися не только приобретения, но и дальнейшего владения, в том числе и с правилами пребывания на территории страны, в которой располагается объект недвижимости.

Необходимо отметить что очень существенной разницы между покупкой элитной (то есть находящейся в высокой ценовой категории) недвижимости и не элитной – нет с точки зрения оформлений документов кроме таких специфичных объектов как замки и сельхоз угодий а также гостиницы и включая все другое что попадает под определение коммерческой недвижимости.

Тем не менее вопросы связанные с финансированием и кредитованием покупки а также ее ипотекой в случае прилегания к кредитной форме оплаты - остаются полными нюансов.

Так же не последним является вопрос о форме владения – то есть лице которое приобретает недвижимость - физическое лицо или общество по владению недвижимостью.

Самым существенным моментом является вопрос получения ссуды и оплаты первых платежей – чем выше стоимость объекта - тем выше начальные платежи и тем больше будет привлекаться внимания в частности со стороны государственных налоговых органов в отношении источника происхождения финансирования.

Также важным остается вопрос о налогах и в частности о возможном налоге на богатство.

Если принято решение о покупке недвижимого имущества в одной из зарубежных стран, допустим, во Франции то первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive (если заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если составлено через нотариуса). Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки. Задаток может быть возвращен при определенных условиях если Compromis de Vente составлен с учетом интересов Покупателя.

После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения.

В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего Соглашения проводит агент и нотариус. Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты сторон.

После завершения подготовительных мероприятий следует юридическое оформление покупки недвижимости. Во Франции данный акт протекает посредством подписания продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente - Договор о продажи) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в последствие выплачивает ее продавцу.

Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.

На этом же этапе рекомендуется уточнить у нотариуса о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы не решать эти вопросы после совершения сделки. В компетенцию нотариуса входит сообщить покупателю перечень необходимых документов.

Важное значение имеет решение покупателя о порядке оформления недвижимости в собственность, так как от этого зависит процедура и все вытекающие будущие налоговые последствия, включая возможное наследование или дарение.

После заверения акта продажи, нотариус в короткий срок регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

Помимо вышеперечисленных расходов, покупатель несет дополнительные расходы на оформление сделки. К ним можно причислить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7-8 % от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.

Что необходимо предусмотреть иностранцу при покупке недвижимости во Франции?

Во-первых, возможные проблемы при оплате купленного объекта, учитывая значительную стоимость недвижимости. Они могут быть связаны с обязательной проверкой источника происхождения средств если они приходят из за пределов ЕС или со счетов не резидентов стран ЕС.

Операции с наличными больших сумм запрещены, а банковские перечисления контролируются при суммах близких к нескольким тысячам евро.

Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать назначение приобретаемой недвижимости, а именно: как основное или не основное место жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства на территории Франции, то это подразумевает налогообложении всех доходов.

В-третьих: для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу необходимо легальное пребывание во Франции. Для получения визы необходимо обратиться в французское посольство (консульство) и представить комплект правоустанавливающих документов на купленную недвижимость.

Процедура получения визы не очень обременительная но зависит от типа приобретения – на собственное имя или на SCI. В последнем случае владелец долей должен получить приглашение от SCI и обратиться с запросом о получении визы, которая в данном случае может быть деловой и выдана на срок до года с правом многократного пребывания в течение срока разрешенного в самой визе. Если один из владельцев SCI является и управляющим то он имеет вполне легитимное право просить в последующем право на работу во Франции в качестве управляющего. Это право на работу может быть сопряжено с получением права на проживание. В этой связи это лицо становиться налоговым резидентом Франции со всеми декларативными последствиями вытекающими из ситуации.

Согласно законного регулирования лицо ставшее резидентом должно декларировать все источники дохода в том числе и заграничные а так же имеющиеся банковские счета. Таким образом в подобном случае необходимо предусмотреть предварительное получение документов подтверждающих как во первых отсутствие статуса резидента во Франции до получения статуса налогового резидента так и выплаты налогов в стане предыдущего пребывания. Документы выдаваемые в данном случае согласованы на уровне Франции и Российской Федерации в рамках конвенции о двойном налогообложении заключенной между двумя странами в 1996 году. Если с Французской стороны положение дел с документами достаточно понятное то например в частности в Российской Федерации существует неопределенность следующего плана.

Согласно порядку применения конвенции о двойном налогообложении между Францией и Россией, существует очень немало неясностей так как в России с июня 2006 года отменены нормативные акты, утверждающие Порядок получения необходимого подтверждения налогового резидента физ. лица.

Новые, в настоящее время вступившие в силу нормативные документы отсутствуют. Следовательно если пойти с формами которые запросили в налоговую – то возможен негативный результат.

Тем не менее справку-подтверждение вероятно можно получить после июня 2006 (дело в том что даты налогового резиденства не являются даты реально проживания а даты последнего налогового периода за который налоги были уплачены (а не подана декларация) года, с учётом подачи запроса до 09 июня 2006 года (когда утвержденный Порядок являлся уже утратившим силу). Правда форма справки остается предметов для дальнейшего выяснения так как Франция просит одну а Россия имеет в виду другую если дело доходит до практики. Обращение к специалистам по данному вопросу в данном случае более чем необходимо предусмотреть.

Alexandre KOLOSOVSKI
Управляющий Партнер адвокатской компании
Femida.us, International Legal Counsels PLLC France
www.legal-counsels.com
www.femida.eu


 
· Новости · Объекты недвижимости · Форум · Заметки · Карта сайта · Карта форума · Реклама на сайте
© 2017 Журнал о жизни за границей и зарубежной недвижимости  «ИноСтранник»
inostrannik.ru@gmail.com
Контактная информация
Наши материалы можно использовать: в интернете — с активной ссылкой на этот сайт, в офлайновых СМИ — с упоминанием «ИноСтранника».
Яндекс.Метрика