Рубрики
Объекты

Реклама на сайте
Реклама вашей компании, объектов недвижимости на «Иностраннике»

Ознакомиться

Азбука стран
Недвижимость в БолгарииБолгария

Недвижимость в ГерманииГермания

Недвижимость в ГрецииГреция

Недвижимость в ДоминиканеДоминикана

Недвижимость в ЕгиптеЕгипет

Недвижимость в ИспанииИспания

Недвижимость в ИталииИталия

Недвижимость на КипреКипр

Недвижимость в Дубае (ОАЭ)ОАЭ (Дубай)

Недвижимость в ПортугалииПортугалия

Недвижимость на СейшелахСейшелы

Недвижимость СШАСША

Недвижимость в ТурцииТурция

Недвижимость в УкраинеУкраина

Недвижимость в ФинляндииФинляндия

Недвижимость во ФранцииФранция

Недвижимость в ХорватииХорватия

Недвижимость в ЧерногорииЧерногория

Недвижимость в ЧехииЧехия

Недвижимость в ШвейцарииШвейцария


 
 Уменьшить текстУвеличить текст    
     Второй дом в Болгарии – мода сезона или перспективная инвестиция?
05.10.08     Просмотров: 2420
Валентин Сыйков, президент FIABCI (София, Болгария)

Болгары – один из народов, которые в большой степени привязаны к своему дому. Более чем девяносто процентов из них живут в собственном жилье. В подавляющем большинстве у них есть минимум еще одна застроенная недвижимость где-то в стране – в каком-то из морских или горных курортов или просто в деревне. Там болгары проводят свое свободное время на чистом воздухе, далеко от городского шума. В настоящее время эта черта все более приобретает международное измерение. Болгария становится «второй родиной» для нарастающего числа иностранцев, которые покупают в ней свое жилье для отдыха, а некоторые переселяются навсегда жить в ней. Они привлечены природными красотами, мягким климатом и благоприятным соотношением качества и цены недвижимости.

Англичане были первыми из иностранных клиентов, которые оценили потенциал болгарской недвижимости. Они массово «вторглись» в страну в период с 2002 по 2006 год, когда цены на недвижимость подскочили в несколько раз. В предыдущем году англичане и ирландцы почти перестали инвестировать в Болгарии, а некоторые из них стали продавать купленную недвижимость. Таким образом, они из покупателей постепенно превращаются в продавцов. Этому есть два объяснения.
Ипотечный кризис, который ударил по западному миру, после Соединенных Штатов в большой степени коснулся Великобритании. Большинство британцев купили недвижимость в Болгарии из-за финансовых соображений – купить дешево, чтобы продать через несколько лет дорого на измененном рынке. Некоторые из них переселились жить в Болгарию навсегда, но большинство никогда не хотели связывать себя в долгосрочном плане с Болгарией. Очень часто они покупали квартиры и дома по интернету, не приезжая лично, чтобы их увидеть. В отличие от универсального принципа тех, кто инвестирует в недвижимость, а именно «местоположение, местоположение, местоположение», они руководствовались правилом «цена, цена, цена». Поэтому некоторые оказались разочарованными в своих желаниях получить быструю и легкую прибыль.
В последние два года место англичан, как ведущих инвесторов в недвижимость Болгарии, занимают русские. Наблюдения болгарских брокеров показывают, что они в своем поведении коренным образом отличаются от англичан. Главным принципом в их выборе является качество недвижимости. Актуальным остается спрос на апартаменты на первой линии, причем не у моря вообще, а рядом с хорошим пляжем. Чем больше «эксклюзивного» предлагает данный комплекс, тем больше внимания ему уделяют русские клиенты. Причиной этого является то, что они покупают непосредственно для себя, не думая о быстрой перепродаже.
Замена основного потока покупателей с Запада покупателями с Востока не происходит автоматически. Наоборот, она порождает много проблем для болгарских предпринимателей. Подавляющая часть зданий с апартаментами, спроектированы и построены так, чтобы быть проданными «бедным» англичанам. Они не в состоянии привлечь внимание «богатых» русских, потому, что не отвечают даже минимальным их требованиям. Это относится, например, к большому количеству непроданных строений в районе, известном как Солнечный берег – Запад. Смена клиентов требует соответствующее изменение концепций со стороны болгарских архитекторов и строителей.
Примером комплекса, который спроектирован с самого начала с идеей быть реализованным на русском рынке, является комплекс Black Sea Star. Он находится в ста метрах от морского берега, на одном из самых красивых пляжей – Градина, между курортами Черноморец и Созополь. Он построен на площади в 110 тыс. кв. метров со свободным местом для озеленения, и имеет паркинги. Комплекс располагает большим бассейном, фитнес- и СПА-центром, магазинами и местами для питания. Комплекс находится в тридцати минутах езды на машине от международного аэропорта города Бургас.
После того, как «английская мода» за пять лет прошла, сейчас в Болгарии многие задают вопрос: «А что будет с «русской модой»? Не окажется ли она сезонным увлечением или, может быть, превратится в долгосрочную тенденцию? Конечно, на этот вопрос лучше могут ответить русские покупатели. Мы можем только наблюдать признаки, комментировать их и принимать во внимание.
Независимо от того, что русские рассматривают покупку недвижимости в Болгарии как свой второй дом, мы знаем, что они тоже интересуются перспективой своих инвестиций. Очень часто возникает вопрос, что случиться с ценами на недвижимость в Болгарии после «пика цен», который был достигнут здесь. Тенденции многочисленны. Неудачные проекты, которые не отвечают повышенным требованиям покупателей, будут вынуждены снизить цены. Владельцам придется вернуться обратно и к болгарским клиентам, у которых более скромные финансовые возможности. Наоборот – те, которые принимают тенденции спроса, будут повышать стоимость.

Цены на вакационную недвижимость в южной части Черноморского побережья повысились в среднем на 18% в 2007 году, независимо от прогнозов о слабой торговле и от утверждений, что иностранные покупатели якобы «отошли». Эта тенденция действительна относительно комплексов, расположенных в близости морской полосы, и где уже сооружены прилежащие здания. Удачное планирование помещений и число дополнительных услуг в комплексе являются определяющим преимуществом для продажи. В летний сезон владельцы такого типа недвижимости получили доходность в рамках от 5% до 7%.
Вопреки многократному повышению цен застроенные площади в Болгарии остаются вполне доступными. Ахелой и Равда – это самая дешевая недвижимость близ курорта Солнечный берег. Цена апартаментов здесь от 850 до 900 евро за кв. метров. Около 950 евро за кв. метр цены в сверхзастроенном и отдаленном от моря районе Солнечный берег – Запад. Около 1 тыс. евро стоит кв. м апартаментов в курортах Несебр и Святой Влас, а – для сравнения – на первой линии в Равде 1150 евро за кв. м. Недвижимость на первой линии, вблизи от новой пристани «Марина Диневи», продаются по цене 1500 евро за кв. м, в то время как в комплексе «Елените» можно купить апартаменты за 1600 евро за кв. м. Самые высокие цены в курорте Солнечный берег – Восток, близ пляжа (1650 евро за квадратный метр), а также жилье на первой линии в городе Несебр, где стоимость тысяча семьсот евро за кв. метр.
Болгарское побережье не бесконечно, а часть его с хорошими песчаными пляжами – еще короче. Введение более строгих правил по отношению к строительству дополнительно уменьшит возможности строить в непосредственной близости морского берега. Поэтому купленная качественная недвижимость сохранит свою стоимость, и будет дорожать.
Рынок вакационной недвижимости в Европе становиться все более объединенным. Когда определенный инвестор из Северной Европы, в том числе из России, решает куда направить свои средства, у него есть возможность выбирать между различными странами. В этом отношении преимущество Болгарии решающее.
По данным сравнительного международного исследования средние цены домов в евро за квадратный метр в некоторых странах следующие: в Испании – 4 364, Португалии – 2 517, Греции – 2 244, Хорватии – 2 215, на острове Кипр 2 167, в Болгарии – 1487, Турции – 1 202. Следовательно, Болгария занимает место между Грецией и Турцией по отношению к средней цене вакационных домов. Все три страны находятся в нижней части класации, в которую включены 38 рынков, причем Турция занимает 36 место, Болгария 34 и Греция 30. Средняя офертная цена дома в городе Варне и в пригороде – 1 тыс. евро за кв. м. В зависимости от местоположения, отдаленности от моря, размера, панорамы и качества цена бывает от 30 тыс. до 150 и 200 тыс. евро. На недвижимости типа «люкс» есть и оферты стоимостью от 600 до 800 тыс. евро.
Вложения в болгарскую недвижимость становятся более перспективными на фоне тенденций к постепенному сближению ценовых уровней, особенно в общем европейском пространстве. По информации агентства Global Property Guide, Болгария является страной, где в 2007 году цена на недвижимость повысилась больше всего в мире – на 30,6%.
Болгарские банки уже обращают специальное внимание на иностранных покупателей вакационной недвижимости и разрабатывают для них специальные продукты. У инвеститора комплекса Black Sea Star есть заключенный договор с ведущим болгарским банком – Банка ДСК. Покупатели из России могут воспользоваться облегченной процедурой предоставления целевых кредитов на покупку апартаментов в комплексе.
Банк ДСК финансирует на 80% покупку жилья с сроком возврата кредита от пяти до 25 лет, при годовой ставке 7,5% для кредитов в евро и при условии предоставления справки от работодателя о полученных зарплатах за последние шесть месяцев.
Болгария, уже как страна – член Европейского Союза, предлагает в достаточной степени надежность инвестиций, при равных или даже лучших условиях по сравнению другими европейскими странами. В стране существует надежная система проверки и регистрации объектов недвижимости. Практика незаконных строек, присущая первым годам демократии, осталась в прошлом. Принимаются новые градостроительные планы в населенных местах, где сосредоточено большое строительство. Пополняются кадастровые карты страны. Общий градостроительный план Софии был принят законом 19 декабря 2006 года. Решающий шаг в пути регулирования строительства в районе моря был сделан путем приема специального Закона об устройстве Черноморского побережья в январе 2008 года.

Сделки с недвижимостью в Болгарии осуществляются в присутствии нотариуса по месту нахождения объекта недвижимости. Покупателям надо требовать от посреднического агентства и его адвокатов сделать тщательную проверку объекта недвижимости: по отношению к праву собственности, отсутствии сложностей, действительности строительных документов и так далее.
При нотариальной передаче собственности на объект недвижимости оплачиваются: местный налог от 2% до 4% в различных административных общинах страны, пошлина прописки, нотариальная пошлина и дополнительные пошлины. Например, для области Бургас при налоговой оценке недвижимого объекта 100 тыс. левов налоги и пошлины для передачи прав собственности на недвижимость будут в размере 2 633 левов.
Согласно болгарскому законодательству, граждане стран вне Европейского Союза не имеют права покупать землю в нашей стране. Земля может стать собственностью юридического лица, в котором все доли являются собственностью иностранного гражданина. Важным является то обстоятельство, чтобы это юрлицо было зарегистрировано по болгарским законам. Для регистрации юридического лица размер всех расходов составит около 1 200 левов, для регистрации ООО и ЕООО (единоличного общества с ограниченной ответственностью) необходимо заплатить дополнительно 5 тыс. левов как уставной капитал на накопительный счет на период регистрации фирмы.

Болгария имеет кроме того некоторые политические и культурные преимущества, которыми русским гражданам не стоит пренебрегать. Наша страна во время демократического перехода отличалась политической стабильностью, чего нельзя сказать о всех остальных странах региона Юго-Восточной Европы. Болгария, являясь членом Европейского Союза и НАТО, в настоящее время ведет исключительно разумную внешнюю политику. Ее сбалансированная позиция по отношению к кризису в Южной Осетии была высоко оценена и авторитетными русскими представителями. Болгария на основании подписанных договоров превратилась в ключевую страну как для реализации русского газового проекта «Южный поток», так и для его западного конкурента – «Набуко».
Традиционно существующее дружеское отношение болгаров к России укрепляется двумя факторами, которые в такой комбинации не встречаются в другом государстве, где наблюдается бум в предложении покупки недвижимости как «второго дома». Это близкий славянский язык и православие. Независимо от отмены русского языка как обязательного школьного предмета, уровень владения русским языком в Болгарии остается очень высоким. Нельзя забывать также об изобилии качественной, экологически чистой пищи по относительно низким ценам.
Болгарское государство стремится максимально облегчить выдачу виз для русских граждан, не отклоняясь при этом от принятых обязательств в рамках Европейского Союза и от поставленной перед собой задачи об ее включении в Шенгенское пространство в недалеком будущем. Русские, которые владеют недвижимостью в Болгарии, уже будут вправе получать визу на три года со сроком пребывания на территории страны до 180 дней в году. Процедура оформления этого типа документов не должна длиться более 14 дней. Все документы, которые необходимы для выдачи визы русским гражданам, можно подать через интернет. Кроме того, в конце текущего года Болгария откроет визовый центр в Москве, где будут обслуживаться частные лица. Туроператоры будут продолжать свою непосредственную работу с болгарским консульством. Чтобы решить проблему выдачи виз для русских граждан, наше консульство перейдет к выдаче документов в ускоренном порядке. В первом полугодии настоящего года Болгарское консульство в Москве выдало 117 тысяч виз. Для сравнения: за этот же период прошлого года число виз было 89 тысяч.

Все сказанное выше означает, что болгарский бизнес и болгарское государство в нарастающей степени рассматривают русских инвеститоров не только как источник быстрой и легкой прибыли, а также как стратегического партнера в развитии туристических районов нашей страны.


 
· Новости · Объекты недвижимости · Форум · Заметки · Карта сайта · Карта форума · Реклама на сайте
© 2017 Журнал о жизни за границей и зарубежной недвижимости  «ИноСтранник»
inostrannik.ru@gmail.com
Контактная информация
Наши материалы можно использовать: в интернете — с активной ссылкой на этот сайт, в офлайновых СМИ — с упоминанием «ИноСтранника».
Яндекс.Метрика