Рубрики
Объекты

Реклама на сайте
Реклама вашей компании, объектов недвижимости на «Иностраннике»

Ознакомиться

Азбука стран
Недвижимость в БолгарииБолгария

Недвижимость в ГерманииГермания

Недвижимость в ГрецииГреция

Недвижимость в ДоминиканеДоминикана

Недвижимость в ЕгиптеЕгипет

Недвижимость в ИспанииИспания

Недвижимость в ИталииИталия

Недвижимость на КипреКипр

Недвижимость в Дубае (ОАЭ)ОАЭ (Дубай)

Недвижимость в ПортугалииПортугалия

Недвижимость на СейшелахСейшелы

Недвижимость СШАСША

Недвижимость в ТурцииТурция

Недвижимость в УкраинеУкраина

Недвижимость в ФинляндииФинляндия

Недвижимость во ФранцииФранция

Недвижимость в ХорватииХорватия

Недвижимость в ЧерногорииЧерногория

Недвижимость в ЧехииЧехия

Недвижимость в ШвейцарииШвейцария


Ипотечный калькулятор быстрый расчет Ипотечного.

 
 Уменьшить текстУвеличить текст    
     Развитие рынка ипотечного кредитования. Стимулирование развития отрасли недвижимости
31.10.08     Просмотров: 5456
Бао Цзимин, председатель совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» (Китай)

Прежде чем отправиться в плавание по океану бизнеса, я преподавал в Фуданьском университете г. Шанхая и на протяжении длительного времени наблюдал за развитием отрасли недвижимости. Я считаю, что, с глобальной точки зрения, нормальное развитие отрасли недвижимости в отдельной стране обусловлено сбалансированным соотношением по следующим четырем направлениям:
- соотношение между спросом и предложением на рынке недвижимости;
- соотношение между рыночным подходом и социальным обеспечением на рынке недвижимости;
- соотношение между потребностью роста отрасли недвижимости и несущей способностью экономической среды;
- соотношение между развитием отрасли недвижимости и финансовой отрасли. В связи с временными ограничениями я не стану раскрывать все вышеперечисленные вопросы, а, исходя из темы этого форума, более подробно остановлюсь на четвертом пункте, и, в частности, на вопросах развития рынка ипотечного кредитования в России.

I. Развитие рынка ипотечного кредитования: международный опыт и китайская практика

Опыт стран с развитой рыночной экономикой показывает, что жилищные финансы занимают чрезвычайно важное место в финансовой системе отдельной страны. Правительства и финансовые организации различных стран оказывают своим гражданам определенное содействие в получении жилищных кредитов, увеличении сроков кредитования, уменьшении первоначального взноса, снижении процентной ставки, а также применяют другие методы, чтобы непрерывно повышать возможности населения по покупке жилья.

Например, в Великобритании создаются строительные общественные организации, жилищно-финансовые компании, жилищные компании и другие финансовые организации, которые занимаются изысканием средств для покупки жилья частными лицами. В Японии создаются жилищно-финансовые общественные кассы, которые, с одной стороны, предоставляют кредиты под низкие проценты застройщикам и другим организациям, чтобы регулировать цены на рынке жилья, а с другой стороны, предоставляют долгосрочные кредиты под низкие проценты покупателям жилья, чтобы стимулировать развитие сектора частного жилья.

В США, в свою очередь, можно наблюдать классический коммерческий рынок жилья, основную долю которого составляют частные инвестиции. Ипотечные кредиты стали здесь двигателем жилищного рынка и объектом частных капиталовложений в жилье. Совершенная и хорошо развитая система ипотечного кредитования эффективно помогла более 60% американских семей приобрести собственное жилье. Можно сказать, что ипотечное кредитование является связующим звеном между отраслью недвижимости, финансовым рынком, приобретением жилья и государственным регулированием, то есть тем элементом, который может повлиять на целое.

1. Стимулировать быстрое развитие отрасли недвижимости, вызвать дальнейший рост народной экономики

Отрасль недвижимости является неотъемлемой составляющей народной экономики, а приобретение жилья - непременным условием счастливой жизни людей. Это отрасль с огромным потенциалом потребления и высоким уровнем связей с другими отраслями. Она обладает чрезвычайно очевидным воздействием на рост занятости населения и экономики отдельной страны.

Это подтверждает опыт большинства стран мира, в том числе экономическое развитие Китая последних десятилетий. (По подсчетам китайских специалистов, в нынешних условиях каждые вложенные в жилье 100 юаней могут создать в смежных отраслях спрос в размере 170-220 юаней; каждые 100 юаней, потраченные на покупку недвижимости, могут вызвать покупку других товаров на 130-150 юаней; каждые 10% роста жилищного строительства могут вызвать прирост ВВП на 1%; каждые 100 новых рабочих мест в отрасли недвижимости могут вызвать появление 200 новых рабочих мест в смежных отраслях.) Рынок ипотечного кредитования является пусковым механизмом для развития отрасли недвижимости страны, а также двигателем быстрого роста народной экономики.

Если мы обратимся к опыту Китая и вернемся в 1998 год, который стал важным поворотным моментом в жизни 1 млрд. 300 млн. китайцев, то увидим, что как раз во время азиатского финансового кризиса, повлиявшего на всю мировую экономику, китайское правительство решительно приступило к реформе жилищной системы. Социальное распределение жилья, применявшееся почти 50 лет, выполнило свою миссию и ушло с исторической арены. Отрасль жилой недвижимости впервые была четко определена как новая сфера экономического роста. Стали широко распространяться потребительские кредиты на покупку жилья, многие банки один за другим стали проводить операции по ипотечному кредитованию населения. В течение всего лишь 10 лет объемы коммерческого ипотечного кредитования в Китае выросли в 120 раз, с 40 млрд. юаней в 1998 году они взлетели до 4 триллионов 700 млрд. юаней в конце 2007 года. В том числе, объем ипотечного кредитования частных лиц достиг 2 триллионов 700 млрд. юаней. Частное ипотечное кредитование составляет 82,5% от объема всех частных кредитов. В течение этих 10 лет именно развитие и совершенствование рынка ипотечного кредитования, резкий взлет копившегося многие годы спроса на жилье и быстрое развитие отрасли недвижимости, позволили Китаю успешно избежать грозовых туч азиатского финансового кризиса и преодолеть влияние лопнувших «экономических пузырей».

Ежегодный прирост ВВП Китая 10 лет подряд сохранят уровень более 10%, что является исключительным фактом за всю историю развития мировой экономики. Если мы обратимся к опыту США, то обнаружим, что после краха американской биржи NASDAQ в 2000 году, американская экономика вовсе не ослабла вследствие краха биржи. Напротив, расцвет рынка недвижимости позволил американской экономике продолжить свой рост. Однако, начиная с середины 2006 года, стал нарастать упадок американского рынка недвижимости, цены на недвижимость стали снижаться, и в экономике появилась тенденция к ослаблению.

2. Найти новые возможности повышения прибыли банков, усилить эффективность государственного регулирования

В экономически развитых странах доля операций по ипотечному кредитованию обычно составляет 20-30% от общих объемов кредитования коммерческих банков, в Гонконге она доходит до 35% и выше. Коммерческие банки активно расширяют жилищно-финансовое направление, причем особенно фокусируются на развитии частного ипотечного кредитования, которое и по качеству, и по эффективности полностью удовлетворяет самым высоким требованиям к роли банков в государстве. В последние годы в коммерческих банках Китая частное ипотечное кредитование уже стало основной частью услуг частным лицам. Чтобы захватить свою долю рынка в этой сфере, каждый коммерческий банк постоянно предлагает новые банковские продукты, и рыночная конкуренция уже обострилась до предела. Объем ипотечного кредитования в банках непрерывно растет.

В конце 2007 года в трех крупнейших государственных банках Китая доля частного ипотечного кредитования среди общего объема частного кредитования составляла: в Промышленно-торговом банке - 86,3%, в Банке Китая - 76,2%, в Строительном банке - 75,3%. Также можно отметить, что за более чем 10 лет быстрое развитие отрасли недвижимости в Китае не претерпевало сколько-нибудь значительных перипетий, важнейшим условием для чего послужило то, что правительство Китая сделало ипотечное кредитование действенным инструментом макрорегулирования рынка недвижимости. Посредством регулирования размеров первоначального взноса, кредитной ставки, максимального размера кредита, учетного процента по займу, сроков кредитования и пр., правительство регулировало объем финансовых средств на рынке жилищных финансов, а также объем спроса и цены на рынке недвижимости, чтобы достичь целей политики в сфере государственных отраслей и смягчить колебания экономического цикла.

3. Оживить потребительский рынок жилья, улучшить жилищные условия населения

Как в экономически развитых странах и странах с молодой рыночной экономикой, так и в самой большой из развивающихся стран - Китае, покупка гражданами жилья - это Дело нелегкое. Как претворить в реальность голубую мечту о собственном жилье? Именно предоставление финансовыми организациями экономически развитых стран долгосрочных ипотечных кредитов населению позволило западным странам повсеместно увеличить долю жилья в собственности граждан. В большинстве стран этот показатель превышает 60%, в отдельных странах он превысил 70%.

Например, в США не только с точки зрения количества удовлетворен спрос граждан на жилье, но и с точки зрения качества жилья также достигнут высокий уровень. Если бы не поддержка колоссальной жилищно-финансовой системы США, то было бы сложно достичь уровня средней обеспеченности населения жильем в размере 55 м на человека. С 1998 года, когда в Китае началась реформа жилищной системы, потребительские представления претерпели значительные изменения. Средняя жилая площадь, приходящаяся на одного человека в городе с менее чем 19 м" в 1998 году повысилась до более чем 26 м в настоящее время, укомплектованность города жилыми объектами составляет более 80%. Практика показывает, что не только страны с высоким уровнем доходов населения нуждаются в улучшении жилищных условий населения и повышении уровня обеспеченности жильем за счет ипотечного кредитования, но и страны с низким уровнем доходов, такие как Сингапур, Бразилия и другие, также достигли очень хороших результатов, идя по этому пути.

4. Ипотечный кризис в США и невозврат жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками — это техническая проблема создания новых финансовых продуктов, а не самой системы частного ипотечного кредитования

Особенность кризиса субстандартной ипотеки (ипотечного кредитования неблагонадежных заемщиков) в США состоит в том, что рост коэффициента невозврата по подобным финансовым продуктам привел к повсеместному распространению кризиса доверия. Для поддержания равновесия системы имущественной ответственности, финансовые организации стали массово сокращать объемы и ликвидность кредитных операций, тем самым заставив когда-то повсеместную избыточную ликвидность (excess liquidity) в один момент переродиться в резкое сокращение объемов кредитования (credit crunch).

Первопричина кризиса ипотечного кредитования заемщиков с ненадежной кредитной историей в США вовсе не в самой системе частного ипотечного кредитования, а также не в применении нового финансового метода - секьюритизации ипотечного кредитования, а в том, что при выдаче ипотечных кредитов неблагонадежным заемщикам не были строго соблюдены требования по предотвращению рисков; при использовании новых финансовых продуктов организации, составляющие рейтинг агентств, ослабили общественную ответственность; при выпуске продукции контролирующие органы небрежно отнеслись к своим контролирующим функциям.

II Рынок ипотечного кредитования в России: теоретические размышления и практические предложения

Отрасль недвижимости является важной опорной отраслью для вступления России на новый этап развития, от нее зависят экономика страны и жизнь народа. На приеме по случаю инаугурации президента РФ в Кремле вечером 7 мая президент Дмитрий Медведев сказал, что важнейшей задачей считает повышение уровня жизни народа, и подписал два указа: об обеспечении жильем ветеранов ВОВ и о мерах по развитию жилищного строительства. В отрасли недвижимости высокий уровень концентрации капитала, а недвижимость сама по себе является как специфическим потребительским товаром, так и объектом капиталовложений.

Для недвижимости как потребительского товара существует жилищно-строительный рынок, а для объекта капиталовложений -рынок капитала. Обязательным условием создания двух этих рынков является политика поддержки со стороны правительства. Исходя из имеющейся на сегодня ситуации, можно сказать, что ускорение развития и совершенствования рынка ипотечного кредитования в России, а также улучшение жилищных условий россиян по-прежнему остаются самыми насущными вопросами дня.

1. Взять под контроль уровень инфляции в России

На протяжении многих лет инфляция в России оставалась на довольно высоком уровне, в 2006 году она составила 9%, в 2007 году Правительство РФ планировало сохранить уровень инфляции в пределах 8%, но на практике он достиг 12,1%. По прогнозам, в 2008 году инфляция не превысит 7,1%, но в действительности она может оказаться и выше. Как показывает мировая практика, высокая инфляция на протяжении длительного времени негативно сказывается на развитии рынка ипотечного кредитования населения, так как прибыль, которую получают банки от этого вида услуг, оказывается слишком низкой, а риски - слишком высокими.

В условиях высокой инфляции фактическая стоимость кредита оказывается слишком высокой для населения, будущие перспективы не ясны, и желание приобрести жилье с помощью кредита небольшое. В США и Китае в последние годы быстро увеличиваются масштабы частного ипотечного кредитования, что было достигнуто в первую очередь за счет макроэкономической обстановки: низкого уровня инфляции и высокого экономического роста. Таким образом, можно рекомендовать правительству принять комплексные меры, чтобы взять под контроль и снизить уровень инфляции, тем самым создав благоприятные макроэкономические условия для развития рынка ипотечного кредитования. Исходя из перспектив будущего развития России, контроль уровня инфляции является вполне достижимой целью.

2. Изучить и создать организации, гарантирующие возврат кредита заемщиками

В настоящее время еще одной существенной причиной, сдерживающей развитие ипотечного кредитования в России, являются опасения банков по поводу того, что в случае невозврата кредита заемщиком банк не сможет осуществить свои права на находящуюся в залоге недвижимость. Эта ситуация, с одной стороны, вынуждает банки ужесточать условия выдачи кредита и повышать требования к заемщикам, а, с другой стороны, делает получение кредита невыгодным для заемщика, а процедуру получения кредита - слишком сложной.

Здесь можно порекомендовать воспользоваться опытом американского рынка жилищных финансов по созданию таких институтов ипотечного финансирования, как Федеральная жилищная администрация (ФедЖА) и Администрация ветеранов (ВА), и по организации с помощью правительственной поддержки обеспечивающих ипотеки организаций. Причина высокой привлекательности ипотечных кредитов для финансовых организаций в США и участия в ипотечном рынке большого количества финансовых организаций заключается в том, что на рынке присутствуют государственные организации ипотечного обеспечения, которые занимаются страхованием или обеспечением ипотечных кредитов частным лицам.

3. Ускорить создание и распространение продуктов частного ипотечного кредитования

В этой области имеется достаточно обширный опыт различных стран. Например, американские финансовые организации для предотвращения проблемы несоответствия сроков ипотечного кредита и рисков, которые несет банк, создали кредит с не фиксированной процентной ставкой. Для предотвращения и решения проблемы перекоса, вызванного чрезмерно большими колебаниями процентной ставки, создали кредиты с постепенным увеличением или уменьшением размера взноса (кредиты с постепенным увеличением взноса выдаются молодым семьям, а с постепенным уменьшением - пожилым семьям и пенсионерам); были созданы и другие финансовые инструменты.

Таким образом, можно порекомендовать с учетом общего положения в стране, а именно неравномерного экономического развития различных регионов России, различного уровня доходов жителей различных городов, вплоть до таких особенностей, как неодинаковая степень надежности кредитных историй различных семей одного города, определить для различных регионов наилучшее сочетание процентной ставки, срока, размера и способа возврата ипотечного кредита, создать на выбор потребителей большое количество различных продуктов ипотечного кредитования, таким образом эффективно простимулировав спрос на жилищные кредиты.

4. Исследовать возможность стабильного привлечения зарубежных жилищно-финансовых организаций

Привлечение зарубежных финансовых организаций, и, что еще более важно, заимствование прогрессивных технических инструментов и способов работы этих организаций, а также научных способов управления, позволит российскому рынку жилищных финансов достичь продолжительного развития на достаточно высоком уровне, что, в свою очередь, позволит России ответить на новые вызовы после вступления в ВТО и соответствовать мировым требованиям в связи с фактической глобализацией экономики.

Кроме того, следует обратить внимание на скорейшее укрепление и совершенствование различных организаций, связанных с недвижимостью и финансами, главным образом таких, как организации-посредники между финансовыми организациями, застройщиками и инвесторами, организации-оценщики кредитоспособности и др., так как эти посреднические организации являются неотъемлемым звеном при формировании и совершенствовании всей жилищно-финансовой системы.

III «Балтийская жемчужина»: идеальная платформа для создания новых продуктов на рынке ипотечного кредитования

«Балтийская жемчужина» - это проект строительства в Санкт-Петербурге крупного многофункционального комплекса объектов жилищного, социального и общественно-делового назначения. Проект инвестируется и реализуется при участии семи крупнейших корпораций Шанхая и всего Китая, и на сегодняшний день является самым крупным проектом российско-китайского стратегического сотрудничества.

Проект получил большое внимание и значительную поддержку правительств России и Китая, а также Петербурга и Шанхая, и уже включен в рамки системы встреч премьер-министров двух стран. С функциональной и отраслевой точек зрения ядром проекта являются туризм, коммерция и другие современные сферы обслуживания. Проект также включает в себя строительство городской инфраструктуры, офисов, конгрессно-выставочных комплексов, гостиниц, торговых и развлекательных центров, образовательных и медицинских учреждений, культурных центров, предприятий общественного питания и жилых домов, а также службы эксплуатации недвижимости и прочее. После воплощения проекта в жизнь на пустынном когда-то участке земли вырастет современный приморский город с населением в 35 тысяч человек. Проект принесет большие поступления в городской и федеральный бюджеты и создаст как минимум 15 тысяч новых рабочих мест. Общая площадь проекта «Балтийская жемчужина» составляет 208 га, общая полезная строительная площадь достигает 2 млн. 500 тыс. м , срок реализации примерно 6-8 лет, в 2013 году строительство проекта будет завершено и все объекты будут сданы в эксплуатацию.

В настоящее время мы ведем переговоры со многими банками, предоставляющими кредиты, и уже достигли соглашения о сотрудничестве более чем с 10-ю банками. Мы искренне надеемся, что проект «Балтийская жемчужина» станет не только стратегической платформой для дружественного сотрудничества наших народов, новым символом Петербурга и его субцентром, но он станет также и катализатором взаимного развития финансовой отрасли и отрасли недвижимости России, катализатором в процессе применения новых продуктов жилищно-финансового рынка. Дорогие друзья! Я призываю вас к искреннему сотрудничеству и твердому следованию новаторскому пути, чтобы «Балтийская жемчужина» засияла во славу Петербурга, чтобы вместе способствовать улучшению качества жизни жителей нашего города!



 
· Новости · Объекты недвижимости · Форум · Заметки · Карта сайта · Карта форума · Реклама на сайте
© 2017 Журнал о жизни за границей и зарубежной недвижимости  «ИноСтранник»
inostrannik.ru@gmail.com
Контактная информация
Наши материалы можно использовать: в интернете — с активной ссылкой на этот сайт, в офлайновых СМИ — с упоминанием «ИноСтранника».
Яндекс.Метрика