Рубрики
Объекты

Реклама на сайте
Реклама вашей компании, объектов недвижимости на «Иностраннике»

Ознакомиться

Азбука стран
Недвижимость в БолгарииБолгария

Недвижимость в ГерманииГермания

Недвижимость в ГрецииГреция

Недвижимость в ДоминиканеДоминикана

Недвижимость в ЕгиптеЕгипет

Недвижимость в ИспанииИспания

Недвижимость в ИталииИталия

Недвижимость на КипреКипр

Недвижимость в Дубае (ОАЭ)ОАЭ (Дубай)

Недвижимость в ПортугалииПортугалия

Недвижимость на СейшелахСейшелы

Недвижимость СШАСША

Недвижимость в ТурцииТурция

Недвижимость в УкраинеУкраина

Недвижимость в ФинляндииФинляндия

Недвижимость во ФранцииФранция

Недвижимость в ХорватииХорватия

Недвижимость в ЧерногорииЧерногория

Недвижимость в ЧехииЧехия

Недвижимость в ШвейцарииШвейцария


 
 Уменьшить текстУвеличить текст    
     Жилая недвижимость в Токио и Нью-Йорке – самый выгодный вариант для инвесторов
02.10.13     Просмотров: 2410
Иоланда Барнс, директор департамента мировых исследований Savills

* Токио, опередив Нью-Йорк, занимает первое место среди городов мирового значения по привлекательности для инвесторов, стремящихся к получению доходов от операций с жилой недвижимостью, превышающих прибыль от ценных бумаг. По прогнозам экспертов, к 2016 г. темпы прироста капитала здесь будут выражаться двузначными цифрами

* Нью-Йорк подтвердил свой статус города «выгодных вложений» для инвесторов, стремящихся к получению дохода и к приросту капитала, который, согласно прогнозам, составит 30% в течение 3 лет

* Париж занял третье место в мире по уровню доходности, Лондон – четвертое

Темпы роста арендной платы за жилье в первой половине 2013 г. превысили темы роста платы за аренду офисных помещений, в результате чего, по мнению специалистов международного агентства Savills, жилая недвижимость стала выглядеть весьма перспективным активом для инвестиций. Но при этом следует помнить о том, что города с низким уровнем доходности, где цены на дома и квартиры не поддерживаются поступлением средств от сдачи в аренду, могут быть переоценены.

Специалисты Savills некоторое время назад делали основную ставку на Нью-Йорк, но их последние исследования показали, что для инвесторов, стремящихся к получению дохода, теперь наиболее «выгодным вложением» является, прежде всего, Токио. Доходы от аренды недвижимости в этом городе выглядят крайне привлекательно – особенно в сравнении с крайне низкой прибылью от японских государственных облигаций. Таким образом, на данный момент именно этот город занимает первое место в составленном экспертами Savills инвестиционном рейтинге городов мирового значения, опережая Нью-Йорк. Париж и Лондон занимают в этом рейтинге третье и четвертое место соответственно.

Для того чтобы лучше понять истинную привлекательность жилья в качестве класса активов в каждом городе, специалисты Savills сравнили валовой доход от аренды, который инвесторы получают в каждом из исследуемых городов «за вычетом прибыли от ценных бумаг». Вычитая для каждой страны прибыль по государственным облигациям за 10 лет из валовой прибыли от аренды, эксперты имеют возможность измерить доходность недвижимости во всех городах мирового значения и понять, насколько высоким является доход от жилой недвижимости в местных условиях при наличии соответствующих рисков. Исследования, проведенные специалистами Savills, показывают, что некоторые города мирового значения, особенно – в «новом свете» и, прежде всего, Мумбаи, явно выглядят переоцененными. И, в то же время, некоторые из городов «старого света» смотрятся вполне привлекательно.

Наиболее устойчивый валовой доход от жилой недвижимости на данный момент зафиксирован в Нью-Йорке (6,2%), тогда как доход от американских государственных облигаций составляет лишь 3,4%. Кроме того, растет и арендная плата – в первой половине 2013 г. она увеличилась на 2,0%.

Для сравнения – валовой доход в Москве тоже весьма высок (5,8%), однако пока он проигрывает доходу от государственных облигаций (7,4%), в результате чего жилые активы в российской столице выглядят более дорогими. В Нью-Йорке рассматриваемые показатели на 3,6% выше дохода от государственных ценных бумаг.

Эксперты Savills считают, что предлагаемый ими способ измерения доходности «за вычетом прибыли от ценных бумаг» проливает свет не только на то, куда инвесторы могут выгодно вложить свои средства, но и на то, насколько стоимость жилья может идти вразрез с лежащим в ее основе спросом со стороны арендаторов. «Некоторые из городов с низкой доходностью продемонстрировали очень незначительный или вообще нулевой рост арендной платы за жилую недвижимость, тогда как капитальная стоимость резко подскочила, – отмечает Иоланда Барнс, Директор департамента мировых исследований Savills. – Если арендная плата и дальше будет расти столь же медленно, то капитальная стоимость может оказаться слишком высокой, что может привести к определенным корректировкам».

«По тому же принципу, если бы капитальная стоимость не увеличивалась столь же быстрыми темпами, как и стоимость аренды, это могло бы указывать на существование определенной возможности для повышения первой. Так, Нью-Йорк мог бы обладать потенциалом для прироста капитала более чем на 60%, если бы средняя доходность там росла так же быстро, как в Лондоне. Это означает, что арендная плата остается стабильной, а процентные ставки не растут».

Специалисты Savills считают, что в течение следующих трех лет капитальная стоимость нью-йоркской жилой недвижимости вполне может вырасти в среднем на 30%.

В Токио потенциал для повышения капитальной стоимости даже больше, но эксперты Savills отмечают, что он едва ли будет реализован, поскольку на токийском рынке в отличие от Нью-Йорка или Лондона явно преобладают местные, а не международные инвестиции. При этом, однако, предполагается, что в течение следующих трех лет в японской столице также вполне возможен весьма существенный рост цен, который будет выражаться двузначными цифрами.

Рейтинг городов мирового значения по объему инвестиций в жилую недвижимость Валовая доходность корзины жилой недвижимости высокооплачиваемых управленцев (Savills SEU*) Валовая доходность корзины жилой недвижимости высокооплачиваемых управленцев (Savills SEU*) за вычетом дохода по государственным облигациям за 10 лет Рост капитальной стоимости жилой недвижимости, первая половина 2013 г. Рост арендной платы за жилье, первая половина 2013 г.
Токио 4,7% 3,9% 1,2% 0,0%
Нью-Йорк 6,2% 3,6% 4,8% 2,0%
Париж 4,9% 2,7% -1,4% 0,5%
Лондон 4,7% 2,2% 4,5% 0,5%
Сингапур 3,8% 1,4% 5,5% 0,1%
Сидней 4,8% 1,1% 1,7% 0,8%
Гонконг 2,8% 0,5% 1,9% 1,8%
Шанхай 2,4% -1,2% 2,1% 2,1%
Москва 5,8% -1,6% 0,7% 3,3%
Мумбаи 3,4% -4,2% 3,1% -4,3%
Источник: Savills World Research

SEU (Savills utive Unit) – это корзина объектов недвижимости, предназначенная для определенной группы менеджеров, которые могли бы начать дело или развивать его в любой стране, где расходы на недвижимость становятся важным элементом ведения бизнеса. Все рейтинги базируются на относительных показателях расходов на проживание данной группы людей.

«Прошлой осенью мы делали основную ставку на Нью-Йорк, да и сейчас местная жилая недвижимость продолжает оставаться весьма надежным вариантом для инвестиций – как в плане дохода, так и в отношении потенциального прироста капитала, – говорит г-жа Барнс. – Что касается Токио, то этот город выглядит достаточно неожиданным, но вполне убедительным «выгодным вложением» для инвесторов: валовой доход от жилой недвижимости здесь на 3,9% превышает прибыль по государственным облигациям. Мумбаи же, напротив, в ближайшей перспективе едва ли ждет существенная активность инвесторов, так как этот город демонстрирует сочетание отрицательного роста арендной платы и крайне низкой доходности «за вычетом прибыли от ценных бумаг».

Плата за аренду жилой и коммерческой недвижимости во многих городах, включенных в индекс Savills, росла более умеренными темпами, чем капитальная стоимость. «Плата за аренду жилой недвижимости отражает основные показатели спроса со стороны арендаторов, тогда как капитальная стоимость является хорошим индикатором активности инвесторов, – отмечает г-жа Барнс. – Сейчас мы ожидаем, что замедление темпов экономического роста во многих странах с переходной экономикой окажет более глубокое воздействие на стоимость жилой недвижимости, чем изменения в сфере законодательства и налогообложения. Более того, по мере осуществления рассматриваемых сдвигов вполне может произойти изменение баланса в сфере недвижимости между «старым» и «новым светом».

Арендная плата за офисные помещения премиум- и эконом-класса продолжает оставаться ниже уровня, зафиксированного во второй половине 2008 г. (на 12% и на 2% соответственно), но в то время как в «старом свете» плата за аренду офисных помещений премиум-класса на данный момент уже на 3% превышает пиковый показатель, в «новом свете» она остается на 25% ниже.


 
· Новости · Объекты недвижимости · Форум · Заметки · Карта сайта · Карта форума · Реклама на сайте
© 2017 Журнал о жизни за границей и зарубежной недвижимости  «ИноСтранник»
inostrannik.ru@gmail.com
Контактная информация
Наши материалы можно использовать: в интернете — с активной ссылкой на этот сайт, в офлайновых СМИ — с упоминанием «ИноСтранника».
Яндекс.Метрика