При оформлении заграничной недвижимости в собственность у покупателя, как правило, возникает масса вопросов. Как узнать, нет ли у объекта каких-то скрытых обременений? Как правильно оформить права на свою собственность? Как защититься от проблем в будущем, если вдруг кто-то захочет оспорить эти права?
На эти и другие вопросы покупателей недвижимости в Болгарии отвечает директор по развитию бизнеса компании «Виртус» Алексей Вакатов.

Какие ограничения существуют для иностранцев при приобретении недвижимости в Болгарии?

Действующее законодательство Болгарии разрешает приобретение недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами. При этом существует запрет для иностранцев на оформление права собственности на земельные участки. Поэтому одновременно с покупкой недвижимости оформляется право на строительство (ограниченное право собственности) на так называемую «идеальную часть» участка земли, находящуюся под апартаментом, рассчитываемую пропорционально этажности строения.

А если иностранцем приобретается дом с участком, возможно ли как-то оформить права на этот участок?

В случае если иностранцем приобретается здание с прилегающим земельным участком, то оформить права на землю можно тремя способами.

Во-первых, можно заключить долгосрочный договор аренды на участок земли.

Во-вторых, оформить право на строительство, как я уже рассказал до этого.

В-третьих, зарегистрировать юридическое лицо на территории Болгарии, оформить на него право собственности на землю. Разрешается регистрация фирмы по адресу покупаемого объекта недвижимости и использование его в качестве офиса.

Расскажите, пожалуйста, как юридически правильно оформить приобретенную в Болгарии недвижимость?

При покупке недвижимости заключается предварительный договор купли - продажи - документ, устанавливающий обязательство сторон по оформлению объекта недвижимости в собственность в указанные в договоре сроки. При этом оговариваются различные схемы оплаты. Обычно застройщик предоставляет рассрочку платежа до момента сдачи здания в эксплуатацию и заключения окончательного договора купли продажи - нотариального акта. Нотариальный акт о передаче собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса, юрисдикция которого распространяется на район, где расположен продаваемый объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд.

Судья по вписываниям вносит факт передачи собственности в государственный реестр недвижимого имущества. Отметка о внесении в реестр делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же реестра об отсутствии обременении объекта, то есть о его юридической чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и тому подобное. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Важным является также документ о государственной оценке стоимости объекта недвижимости, выдаваемый территориальной налоговой службой. Цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. В зависимости от цены объекта определяются размер госпошлины за совершаемую сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%.

Какие документы должен предъявить иностранный покупатель при оформлении недвижимости в Болгарии?

При оформлении недвижимости на иностранное физическое лицо покупатель должен предоставить загранпаспорт, при оформлении на юридическое лицо - учредительные документы зарегистрированной в Болгарии организации. В обоих случаях можно действовать через уполномоченное лицо на основании надлежащим образом оформленной доверенности.