Рубрики
Объекты

Реклама на сайте
Реклама вашей компании, объектов недвижимости на «Иностраннике»

Ознакомиться

Азбука стран
Недвижимость в БолгарииБолгария

Недвижимость в ГерманииГермания

Недвижимость в ГрецииГреция

Недвижимость в ДоминиканеДоминикана

Недвижимость в ЕгиптеЕгипет

Недвижимость в ИспанииИспания

Недвижимость в ИталииИталия

Недвижимость на КипреКипр

Недвижимость в Дубае (ОАЭ)ОАЭ (Дубай)

Недвижимость в ПортугалииПортугалия

Недвижимость на СейшелахСейшелы

Недвижимость СШАСША

Недвижимость в ТурцииТурция

Недвижимость в УкраинеУкраина

Недвижимость в ФинляндииФинляндия

Недвижимость во ФранцииФранция

Недвижимость в ХорватииХорватия

Недвижимость в ЧерногорииЧерногория

Недвижимость в ЧехииЧехия

Недвижимость в ШвейцарииШвейцария


 Уменьшить текстУвеличить текст    
 Бизнес за границей    Как приобретать недвижимость в Германии? Рассказывает эксперт
08.07.10     Просмотров: 11126
недвижимость в Германии
Россияне, приобретающие недвижимость в Германии, предпочитают Мюнхен, Штуттгарт, Баден-Баден, Берлин и Гамбург. Также покупателям из России нравится юг Баварии за его прекрасные пейзажи и возможность быстро добраться до Австрии, Италии, Швейцарии.
Как правильно приобретать недвижимость в Германии? Могут ли иностранцы получить ипотечный кредит? Возможно ли построить дом самостоятельно? К услугам каких специалистов понадобится прибегнуть при заключении сделки? Об этом «Иностраннику» рассказывает юрист адвокатского бюро «Гролль» Наталия Зинонова.


С какими трудностями может столкнуться российский покупатель при приобретении недвижимости в Германии?

При приобретении недвижимости в Германии дилетанта могут подстерегать различного рода трудности: начиная с иностранного языка и визы, заканчивая юридическими проблемами с договором купли продажи.

Договор купли-продажи составляется нотариусом на немецком языке, поэтому при отсутствии языковых знаний необходимо участие переводчика. Но знания юридической терминологии в этом деле недостаточно, необходимо знание законов Германии. Поэтому после получения проекта договора от нотариуса, который представляет интересы обеих сторон договора, рекомендуется обратиться к адвокату, представляющему только Ваши интересы. Адвокат проверит юридическую чистоту договора и скорректирует его в Ваших интересах. Это снизит возможные риски и предупредит появление дальнейших проблем с продавцом. Например, в случае продажи недвижимости с существенными недостатками, при наличии задолженности по данному недвижимому имуществу или при наличии других собственников. Только до подписания договора пункты, которые не соответствуют интересам покупателя, можно еще изменить или исключить.

Какие ограничения существуют для иностранных покупателей недвижимости?

Местные законы не устанавливают преимуществ немецких граждан перед иностранцами. Как физическое, так и юридическое лицо могут приобрести жилую или коммерческую недвижимость на всей территории страны. Также не существует ограничений в количестве приобретаемой недвижимости в Германии.

У владельцев недвижимости есть какие-то преимущества в получении визы, вида на жительства?

Собственник недвижимости в Германии может обратиться в немецкое консульство с просьбой о выдаче так называемой мультивизы на полгода или на год. Основанием для получения такой визы является выписка из немецкой поземельной книги, подтверждающей наличие недвижимой собственности в Германии. Эта выписка позволит получать визу не только на самого собственника, но и на членов его семьи. Но не стоит забывать, что любая виза ограничивает срок пребывания на территории Германии.
Владение недвижимостью на территории Германии автоматически не дает иностранцу права на постоянное место жительства.

Какова процедура оформления недвижимости? Сколько она занимает времени? Озвучьте вкратце основные этапы.

Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 2–3 месяцев.
Можно выделить 3 основных этапа осуществления сделки:

1. Выбор объекта недвижимости и принятия решения о его покупке.
2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса:
  • Обсуждение условий договора и составление проекта договора
  • 14-дневный срок на юридическую проверку договора купли-продажи самостоятельно или обращение к адвокату
  • Оплата возможна внесением суммы договора на счет нотариуса или непосредственно на счет продавца.
  • Уплата налога на приобретение земли
  • Нотариус отправляет все данные в регистрационное ведомство
Регистрационноое ведомство в течении двух месяцев выдает выписку из поземельной книги.

Можно ли иностранным покупателям недвижимости воспользоваться ипотечным кредитом?

Немецкие банки предоставляют ипотечный кредит иностранным гражданам. Причем кредитные ставки намного ниже, чем в России и составляют на сегодняшний день в зависимости от банка и от суммы кредита около 4% годовых. Как правило, 20 % от стоимости недвижимого имущества покупатель должен оплатить из собственного капитала. На остальную сумму он может взять ипотечный кредит. Причем получатель кредита должен предоставить банку гарантию выплаты кредита. Этой гарантией является, как правило, покупаемый им объект недвижимости.

При сдаче недвижимости в аренду, за кредит будет «расплачиваться» арендатор.

Какие дополнительные расходы при приобретении недвижимости существуют в Германии? Во сколько примерно обойдется содержание недвижимости?

При приобретении недвижимости, кроме ее стоимости, на покупателя ложаться еще и следующие расходы:

Маклерский гонорар от 3,57 до 7,14 % от стоимости недвижимости (в зависимости от Федеральной Земли)
Нотариальная пошлина 1,5 % от стоимости недвижимости
Налог на приобретение недвижимости от 3,5 % от стоимости недвижимости в зависимости от Федеральной Земли (Гамбург, Берлин, Саксен- Анхальт – 4,5 %; другие Земли также планируют повышение налога)
Адвокатский гонорар на проверку юридической чистоты сделки от 1 % от стоимости недвижимости
Гербовый сбор регистрационного ведомства 0,5 % от стоимости недвижимости
Заявка на кредит в банке примерно 1 % от стоимости недвижимости

Последующее содержание объекта недвижимости зависит от типа объекта, его площади, площади земельного участка, а также от того, в какой Федеральной Земле находится объект, в сельской местности или городе, в центре города или на окраине, от наличия инфраструктуры, от качества (бонитета) земельного участка.

Собственник должен будет ежегодно платить земельный налог, обязательную страховку на недвижимость, коммунальные услуги. Стоимость годового страхования недвижимости зависит от вида самой страховки, и может составлять от 100 до 500 ? в год.

Основные виды коммунальных платежей и услуг на содержание объекта недвижимости:

1. электричество начиная от 18 центов за киловатт
2. газовое отопление начиная от 4-5 центов за киловатт
3. питьевая вода начиная от 2,73 евро, канализационная – 1,75 евро за кубометр.
4. вывоз мусора, уборка территории и другие услуги от 1,50 до 2 евро за кв.м

Ежемесячные коммунальные платежи за квартиру площадью 70 кв. м в Западной Германии составляют примерно 125 евро, в Восточной – 100 евро, при неэкономном расходе коммунальных услуг расходы будут выше.

Если провести энергоаудит, то расходы на жилье можно сократить.

Если объект недвижимости сдаётся в аренду и в договором это предусмотрено, то все платежи по его содержанию и расходы на коммунальные услуги оплачиваются арендатором.

Имеет ли право иностранный владелец сдавать свое жилье в аренду и на каких условиях?

Чтобы покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль иностранный собственник может сдавать свой дом или квартиру в аренду.

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе: в столице страны Берлине съемное жилье обходится около 8 евро за квадратный метр, в то время как в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость аренды достигает ?12-14 за квадратный метр. Снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно за ?700-800. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Как правило, арендатор, кроме основной арендной платы, оплачивает коммунальные услуги, а также электричество и телефон. Для своей гарантии аредодатель вправе требовать от арендатора уплаты суммы, которая составляет не более трех размеров месячной арендной платы (не включая коммунальные услуги).

Законодательство находится на стороне арендатора. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого собственника или членов его семьи, либо аредатор нерегулярно платит или нарушает правила проживания. Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.

Если собственник находится за пределами Германии есть возможность передать дом или квартиру комитету управления собственностью. Затраты на комитет управления собственностью составляют приблизительно 4-6 % размера годовых платежей (брутто) от сдачи квартиры.

Возможно ли приобретение участка земли и самостоятельное строительство дома? Какие могут здесь возникнуть проблемы?

Самостоятельное строительство дома на приобретенном земельном участке возможно. Но его будущему владельцу придется все же обратититсья к архитектору. Архитектор спланирует дом, и при желании, окажет содействие в получении разрешения на строительство в соответствующем государственном органе. Надо отметить, что разрешение на строительство действительно только в течение определенного времени, как правило, трех лет. Сроки устанавливаются Положением о строительстве и зависят от соответствующей Федеральной Земли. Например, в Баварии, Нидерсаксен, Саарланд – 3 года, Райланд-Пфальц – 4 года. За определенную плату разрешение на строительство можно продлить еще на два-четыре года (в зависимости от Земли). Строительство должно быть начато в течение данного срока, при чем перерыв в строительстве не должен превышать одного года. Иначе разрешение на строительство утратит свою силу.

На что надо обратить внимание при поручении строительства строительной фирме?

«Покупка дома по чертежу» – это большое вложение денег, связанное с риском, которое можно сравнить с покупкой «кота в мешке». Его нельзя заранее ни осмотреть, ни оценить качество постройки. Поэтому следует доверить проверку договор строительного подряда адвокату, чтобы впоследствие избежать неприятных сюрпризов.

Договор строительного подряда для его действительности должен быть нотариально заверен.
Это касается также плана и описания строительства, если на них есть ссылка в договоре.
Индивидуальные договоренности между подрядчиком и заказчиком также подлежат нотариальному заверению для их действительности.

Нельзя думать, что все договоры строительного подряда составляются в одинаковой форме. Содержание может отличаться, как отличаются между собой два дома. Разумеется, подрядчик попытается включить в договор только те положения, которые, в первую очередь выгодны для него. Например, обязанности подрядчика в зависимости от положений в договоре могут ограничиваться передачей земельного участка с незавершенным строительством. В этом случае оставшииеся работы придется доделывать самостоятельно.

Прежде чем подписать договор следует проверить строительную организацию на предмет ее финансового состояния, опыта работы на рынке строительства и серьезности. Почти ежедневно в прессе публикуются сообщения о банкротсте той или иной строительной фирмы. В случае банкротства строительной фирмы покупатель в лучшем случае получит часть внесенных им денег или объект незавершенного строительства, а в худшем случае потеряет все внесенные заранее деньги.

Даже серьезная строительная фирма может стать банкротом. Чтобы защитить себя и свои вложения от возможного банкротства строительной организации рекомендуется потребовать от подрядчика поручительство. Хотя редко когда строительные фирмы идут на это. Единственно, что еще можно посоветововать в этом случае, это не переплачивать задаток. Его размер должен соответствовать стоимости произведенных строительных работ.

Какой способ приобретения недвижимости наиболее выгодный?

Чаще всего для приобретения своего жилья рассматриваются две возможности: строительство нового или же покупка готовой недвижимости. Третьей возможностью, до сих пор малоизвестной, но в тоже время чаще всего более дешевой альтернативой является приобретение недвижимости на торгах. Но специфические особенности приобретения недвижимости на торгах без участия специалиста для неопытного человека может обернуться финансовым фиаско.

Приобретение жилья на торгах имеет свои плюсы:

+ отсутствуют расходы на нотариуса
+ отсутствует комиссионный сбор маклера
+ покупная цена лежит, как правило, ниже рыночной стоимости - при определенных обстоятельствах ниже 50%

Серьезным недостатком аукциона является полное отсутствие каких-либо гарантий. Купив, таким образом, недвижимое имущество и обнаружив позже недостатки, покупатель не сможете предъявить требования по их устранению или отказаться от покупки.

Подробный отчёт о недвижимости доступен в окружном суде, к которому относится объект. Он составлен независимыми экспертами. Из него можно узнать о реальной рыночной цена объекта, а также информацию о доходах, которые может он принести, о недостатках самого объекта. К отчету, как правило, прилагаются план строения и фотографии. Рекомендуется ознакомиться с этим отчетом.

Сроки продажи недвижимости с публичных торгов официально объявляются участковыми судами, как правило, за 3 - 4 месяца до проведения публичных торгов. Для участия в публичных торгах необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность. Кроме того, участник аукциона должен предоставить гарантию, оплатив, как правило, 10% обычной стоимости продаваемой с публичных торгов недвижимости. Рекомендуется до участия на аукционе посетить для пробы несколько других аукционов и понаблюдать за происходящим со стороны. Одновременно, можно спланировать тактику поведения. Также необходимо заблаговременно обговорить с банком условия кредитования объекта.

После приобретения недвижимого имущества на публичных торгах покупатель становится его новым собственником и может требовать от бывшего собственника, освободить недвижимость. По отношению к съемщикам и арендаторам покупатель имеет особое право расторжения договора. При этом действуют положения жилищного права, так что новый собственник может расторгнуть договор только при наличии правомочного интереса, например, при «собственной потребности».

Недвижимость в каких районах наиболее популярна у покупателей из России?

Россияне предпочитают покупать недвижимость в таких городах, как Мюнхен, Штуттгарт, Баден-Баден, Берлин и Гамбург. Юг Баварии, в особенности Гармиш, Тегернзее, Штарнбергерзее, является излюбленным местом российских граждан благодаря возможности зимой кататься на лыжах, прекрасному пейзажу, возможностью быстро добраться до Италии, Австрии, Швейцарии.

Наталия Зинонова, LL.M.
юрист адвокатского бюро Гролль


Адвокатское бюро «Гролль» — Ваш партнер по всем правовым вопросам в области недвижимости, строительства и жилья в Германии. Мы проконсультируем Вас в полном объеме и представим Ваши интересы в следующих областях:

планировать, строить, финансировать
Строительное право, архитектное право, право на государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд, право подрядчика, оценка и защита от рисков
покупать, продавать, финансировать
Договорное право в области купли продажи недвижимости, маклерское право, право финансирования недвижимости, оценка и защита от рисков снимать, сдавать, квартирная собственность
Право найма, арендное право,право соседства, право квартирной собственности, наследственное право застройки
продажа недвижимости с публичных торгов
принудительное управление

Воспользуйтесь нашей специализацией и адвокатским опытом в области права недвижимости

Адвокатское бюро «Гролль»
Anwaltskanzlei Groll Steinstr. 79
D-81667 München
Тел.: +49 (0)89 444 520 42
Факс: +49 (0)89 444 529 83
Емайл: info@anwalt-groll.de
www.anwalt-groll.de


Рекомендуем:
Другие материалы
Новости :
30.11.17 : Инвестиции в проекты массового спроса в регионах Великобритании приносят более 20% годовых

27.11.17 : Названы лучшие застройщики России

22.11.17 : В России появился первый интерактивный офис продаж недвижимости

22.11.17 : Российское агентство недвижимости выставило на продажу 9 пентхаусов с видом на Тауэрский мост

02.11.17 : Многодетная мать построила дом по видеоурокам из интернета


Статьи :
02.09.17 : Невероятные приключения финских домов в России

01.09.17 : Как выбрать школу рядом с новостройкой. Лайфхак от «Метриум Групп»

23.08.17 : Как выбрать готовое ООО с оборотами

16.08.17 : Топ-5 самых необычных городов в мире

14.08.17 : Как выбрать готовую фирму в Европе


 
· Новости · Объекты недвижимости · Форум · Заметки · Карта сайта · Карта форума · Реклама на сайте
© 2017 Журнал о жизни за границей и зарубежной недвижимости  «ИноСтранник»
inostrannik.ru@gmail.com
Контактная информация
Наши материалы можно использовать: в интернете — с активной ссылкой на этот сайт, в офлайновых СМИ — с упоминанием «ИноСтранника».
Яндекс.Метрика