Рубрики
Объекты

Реклама на сайте
Реклама вашей компании, объектов недвижимости на «Иностраннике»

Ознакомиться

Азбука стран
Недвижимость в БолгарииБолгария

Недвижимость в ГерманииГермания

Недвижимость в ГрецииГреция

Недвижимость в ДоминиканеДоминикана

Недвижимость в ЕгиптеЕгипет

Недвижимость в ИспанииИспания

Недвижимость в ИталииИталия

Недвижимость на КипреКипр

Недвижимость в Дубае (ОАЭ)ОАЭ (Дубай)

Недвижимость в ПортугалииПортугалия

Недвижимость на СейшелахСейшелы

Недвижимость СШАСША

Недвижимость в ТурцииТурция

Недвижимость в УкраинеУкраина

Недвижимость в ФинляндииФинляндия

Недвижимость во ФранцииФранция

Недвижимость в ХорватииХорватия

Недвижимость в ЧерногорииЧерногория

Недвижимость в ЧехииЧехия

Недвижимость в ШвейцарииШвейцария


 Уменьшить текстУвеличить текст    
 Бизнес за границей    Жизнь и недвижимость в Германии в вопросах и ответах
25.04.13     Просмотров: 4588
Недвижимость в Германии
Существует некоторые нюансы, о которых полезно знать всем, кто еще только мечтает, планирует или уже переехал в страну порядка и доброжелательных людей. О том, как кризис сказался на рынке недвижимости Германии, чем Мюнхен похож на Москву, где находятся тайные места для приобретения самого дешевого и самого дорогого жилья, почему 80% немцев живут в съемных квартирах, где находится вилла Горбачева, как устроена система немецкого образования, почему местные жители не любят оформлять кипы бумаг, какие типичные ошибки совершают российские бизнесмены, как иностранцу устроиться на работу и почему нельзя просидеть целый день в фейсбуке, и, конечно, о знаменитом на весь мир пиве сегодня рассказывает генеральный директор немецкой компании Kaiser Estate Борис Бронштейн.


Как повлиял кризис на рынок недвижимости в Германии?

У нас, в Мюнхене, после кризиса цены на недвижимость выросли: это легко объясняется тем, что объектов недвижимости меньше, чем желающих их приобрести. А вот в Восточной Германии цены ожидаемо снизились. Поэтому те люди, которые сделали ставку на Мюнхен, оказались в выигрыше, а те, кто польстился на дешевые квартиры в Восточной Германии, сейчас активно думают, кому бы их сдать или продать.

Как реагируют на кризис местные жители, затронул ли он немцев?

Местные жители реагируют более чем ожидаемо. Жители Восточной Германии стремятся в благополучную Баварию, а благополучная Бавария стремится оградиться от «новых, понаехавших». Поэтому цены на аренду в Западной Германии постоянно растут, жилья в Мюнхене реально не хватает. Строится гораздо меньше жилья, чем рынок в состоянии переварить, так как в город довольно часто приезжают и частные инвесторы, и специалисты разных профессий и даже просто разнорабочие из Восточной Германии. Словом, в Мюнхен стекаются все.

Очень знакомо. Остро напоминает Москву....

Да, только Мюнхен, в отличие от Москвы, достаточно грамотно ведет политику приема новых жителей. Кроме того, Бавария поговаривает о том, чтобы отделиться от Германии максимально в экономическом плане. Это связано с тем, что в данный момент Бавария постоянно отдает деньги остальной части Германии, и ей это потихоньку перестает нравиться.

Пользуются ли жители снижением цен из-за кризиса, или откладывают покупку до лучших времен?

Что касается покупки недвижимости немцами, ситуация не изменилась, потому что немцы довольно неплохо понимают ситуацию изнутри. Что касается покупки россиянами, насколько мне известно, сейчас многие риэлторы активизировались и предлагают жилье в Германии за 5, 10, или 20 тысяч евро. Это совершенно неликвидное жилье скупается неопытными инвесторами, которые сталкиваются максимум через год со всеми мыслимыми проблемами рынка такого жилья и начинают поиски новых покупателей.

Где же предлагают настолько бюджетную недвижимость?

Что касается дешевой недвижимости, то она есть, например, в таких городах, как Хемир, Вира. Там действительно квартира может стоить порядка 10-20 тысяч евро, а в городе Плауэн под Берлином есть квартиры и за 3 000 евро. Дело в том, что это, по сути, бывшая ГДР, город, где долгое время квартировали советские войска. И после ухода советских войск территория этого города никем не убиралась, не ремонтировалась, и выглядит соответственно.

А где искать дорогие объекты?

Самая дорогая недвижимость находится в пригородах Мюнхена. Например, в Штайнберге живет практически вся местная знать, бизнесмены, политики и актеры. И есть ещё такое «тайное» место в пригороде Мюнхена, примерно час езды от города - это озеро Тегернзее. Рядом с ним находятся самые дорогие виллы - за 20 млн евро и даже дороже. Например, именно там находится вилла Горбачева.

Если говорить об общем тренде по стране, то жители Германии предпочитают снимать квартиры или покупать их?

Если мы говорим о квартирах, то однозначно предпочитают снимать. А если о домах - то, скорее, покупать. Статистика такова, что где-то 80% всех немцев живут в съемном жилье. И связано это с тем, что у немцев нет такой сильной потребности иметь свои 4 стены, как у россиян. У них совершенно другой менталитет и отношение к этому вопросу. Они не стремятся оставить богатое наследство, а предпочитают жить для себя, помогая детям, например, в получении образования.

За сколько можно снять квартиру и от чего зависит цена на нее?

Цена зависит, в первую очередь, от города и от длительности аренды. Если квартира нужна вам на год и более, то, к примеру, в Мюнхене можно снять однокомнатную квартиру без мебели примерно за 500 евро. Если речь идет о небольшом сроке пребывания, то мебелированная квартира обойдется где-то в 1 000 евро в месяц. При этом даже на уровне города, цена меняется от района к району - на окраине эта квартира будет стоить 400 евро, за приличный хороший район это будет 600 евро, и совсем в центре - уже 1 000. А если говорить о стране в целом, то в каком-нибудь городке Восточной Германии цена может составлять и 100 евро в месяц. При этом к любой цене нужно прибавить еще где-то 20% на оплату коммунальных услуг.

А на длительный срок квартиры в основном сдается без мебели? Какая практика арендного рынка в этом вопросе?

Да, как правило, немцы снимают квартиры на срок от 5 до 15 лет, и предпочитают арендовать их без мебели. Для аренды на срок от 3 месяцев до года есть квартиры с мебелью, но это совершенно особый сегмент рынка.

Правда, что арендатор в Германии защищен законом и его не могут выселить без веских причин? Какие должны быть причины?

Это невероятно устойчивый миф, который заполонил русский интернет. На самом деле, есть закон, который четко регламентирует, что договора, во-первых, могут быть либо срочные (заключены на конкретный срок), либо бессрочные. Если договор срочный, то у него есть конец срока действия. Если договор бессрочный, то его все равно можно завершить просто с отсрочкой выселения. И эта отсрочка тоже оговорена в законе: если арендатор прожил в квартире менее трех лет, у него есть три месяца на сборы, если прожил от трех до восьми лет – то шесть месяцев, и если больше 8 лет, то у него есть 9 месяцев на выселение.

Еще один нюанс заключается в том, что без веских причин арендатора выселить нельзя. Если арендатор исправно платит аренду, вы ее ему исправно повышаете на разрешенные законом 20% за три года, то для того, чтобы его выселить понадобится обоснования.

А арендная плата действительно жестко фиксируется и никаких «с этой недели квартира стоит втрое дороже» не бывает?

Тут надо понимать, что Германия – социальная страна, и вы не можете, например, повысить аренду в 2 раза, потому что вам так захотелось. Вы можете повышать раз в три года на 20% без веских причин, но если вы повышаете больше, то у вас должно быть для этого обоснование. Например, вы сделали ремонт дома, и он теперь соответствует более высоким стандартам теплоизоляции... В этом случае цену можно повысить, а просто так - нет.

Какое обоснование может быть сочтено подходящим, если все-таки владелец хочет выселить арендатора по каким-то причинам?

Например, вы решили использовать квартиру сами, или в ней будет жить ваш ребенок. В любом из этих случаев в установленный законом срок арендатор должен будет съехать. Если он не съезжает, вы совершенно спокойно с помощью юриста пишите ему первое предупреждение, второе, а после третьего к нему приходят приставы и физически выносят его вещи. Но такие истории чаще имеют место в Восточной Германии. В Мюнхене ситуации, когда доходит до приставов, можно пересчитать по пальцам. Поэтому если вы не берете в арендаторы каких-то пенсионеров за 85 лет, сложные социальные случаи, вроде женщины с 5-ю детьми, которая аренду не платит, то проблем с тем, чтобы выселить арендатора возникнуть не должно.

Понятно. Есть ли в Германии города или районы, в которых предпочитают селиться россияне и выходцы из России и из стран СНГ?

Да. Если у человека мало денег, то он предпочитает жилье в Берлине. Берлин – это такой город, в котором можно купить однокомнатную квартиру за 30 тысяч евро и очень радоваться первое время. Те люди, которые любят жить адекватно, с комфортом, в Европе, а не в городе, который, скорее, напоминает Россию, а не Германию, они селятся в другой части Германии - это Грюнвальд, Штайнберг и Тегенрзее.

Расскажите, пожалуйста, о системе образования в Германии, чем она отличается от российской?

Система образования в Германии очень четко разделена на ступени лесенки, и про каждую ступень ты понимаешь, куда она тебя ведет. Начинается все с детского сада, затем - начальная школа. Первые 4 года там детей вообще не напрягают, они рисуют, играют и радуются жизни. Но после 4 класса идет разделение - ребенок может пойти либо в реальную школу, либо в гимназию.

Перейти позже из одной в другую можно, но для этого нужно сдавать экзамены. В реальной школе учатся 10 лет, в гимназии учатся 12. Последние два года - это как первые курсы университета в России. Вообще, в институт можно попасть либо после гимназии, либо после специального курса. Как видите, все очень четко и прозрачно. Взяток нет, ясная, четкая программа и очень ясная, четкая система оценок. В Германии есть огромное количество дополнительного образования. Русские клиенты часто стараются найти школы, в которых есть все, но здесь школа дает скорее базовое образование, плюс направляет - вот ближайший стадион для спорта, вот ближайший бассейн для плавания, школа для рисования и так далее.

Какие ошибки допускают иностранцы, когда пытаются открыть собственное дело в Германии или перевести бизнес из России? Как этих ошибок избежать?

Самая первая ошибка: они пытаются действовать в стране, в которой совсем другие реалии, так же как они действовали в России. А если бы здесь можно было жить так же, они бы сюда просто не приехали. Есть серьезные различия в менталитете, в поведении, в принятых нормах и это надо учитывать. Здесь, например, для юриста принята скорее почасовая оплата, чем проектная. Это выглядит дешевле, но создает большую прозрачность для клиента. Другое важное различие - в России есть договор практически на все. В Германии многие вещи оформляются просто соглашением на полстраницы, где оговорены основные условия. А россияне пытаются прописать на 5 страниц все услуги, которые будут предоставляться, все иски, всю ответственность, все гарантии. В Германии это, во-первых, просто не принято, во-вторых, большая часть из этого прописано в нормах законодательства, и в-третьих, для немцев очень важна репутация. То есть если какой-то налоговый юрист когда-то кого-то обманет, то в этой стране он работать больше не будет. Во-первых, потому, что у него элементарно отберут лицензию, а за нее он боролся, а во-вторых, потому, что в Германии есть два качества, которые ценятся наиболее сильно: ответственность и честность, порядочность.

И третья ошибка россиян, вероятно, нежелание учить язык и ассимилироваться к чужой культуре?

Нежелание учить язык, конечно, играет здесь очень важную роль. Мы сейчас озабочены созданием языковой школы для наших клиентов. А, в целом, это, конечно, очень серьезная проблема, потому что только с английским в Германии далеко не уедешь, особенно с тем английским, которым владеют наши выходцы из России. А с переводчиком вести бизнес, конечно, совершенно неудобно. И, наконец, последняя ошибка – это совершенно неадекватное представление о рисках и рентабельности. Если в Германии рентабельность 10% - это считается отлично. Россияне ожидают рентабельность как в России, а риски, как в Германии. Такого не бывает. То есть, если хочется рентабельность 100% и просыпаться в страхе, то лучше вести бизнес в России. А если хочется стабильный бизнес, надежный, для детей, внуков – то лучше в Германии. И принять ту рентабельность, которая есть - то есть 5-10% как максимум.

Сложно ли найти работу иностранцу в Германии? На какие должности обычно могут претендовать выходцы из России и стран СНГ?

Есть две категории людей: первая – это те, которые что-то заработали и приехали в Германию. Для них ситуация будет очень сложной. Им, во-первых, будет очень трудно устроиться, во-вторых, российский стиль работы в Германии, мягко говоря, не приветствуется. Немцы не сидят в таком количестве на Фейсбуке, не занимаются на работе личными делами - они это делают, но в очень небольших рамках.Поэтому офисным клеркам тут будет трудновато... Что же касается людей, у который есть высокая квалификация - сильные программисты, инженеры - у них проблем как раз наоборот нет. Специалисты технические достаточно востребованы в Германии и могут найти работу даже без знания немецкого языка. Многие российские программисты работают в Германии на английском. Что касается зарплаты, то для разнорабочего это будет около 1 000-1 500 чистыми в месяц, а для программиста - уже от 3-5 тыс. евро в месяц.

И, напоследок, о национальных развлечениях.... Как отношение к пиву у местных жителей?

Отношение к пиву у местных жителей очень хорошее. Один из местных жителей, король Людвиг, когда ему нужно было праздновать свадьбу, отраздновал ее с очень большим размахом и так возник Октоберфест. Это самый крупный в мире пивной праздник, на который съезжаются 6 млн человек со всего мира и со всей Германии. На три недели в году Бавария превращается в пивной рай. Пиво немцы очень любят, но они им не напиваются, скорее это развлечение для атмосферы. Они собираются с друзьями, где-то в открытых кафе в летние дни, чтобы поесть свиную ножку или редиску, выпить нефильтрованного пивом и возрадоваться жизни.

Справка о компании Kaiser Estate:

Немецкая компания Kaiser Estate была основана в 1999 году и предоставляет жителям России и СНГ весь спектр услуг на рынке недвижимости Германии на русском языке. Как говорит генеральный директор компании Борис Бронштейн: «Наши клиенты получают возможность создать себе запасной аэродром, обеспечить своим детям возможность обучения в Европе или перевести свой бизнес в Евросоюз, и сделать все это плавно, без особых усилий». Агентство располагает обширной базой, с помощью которой можно ознакомиться с более чем 250 000 различных объектов недвижимости.

Контакты:

Москва +7 (495) 669 37 30
Мюнхен +49 89 416 136 931
Email info@kaiser-estate.ru
Официальный сайт сомпании Kaiser Estate


Рекомендуем:
Другие материалы
Новости :
30.11.17 : Инвестиции в проекты массового спроса в регионах Великобритании приносят более 20% годовых

27.11.17 : Названы лучшие застройщики России

22.11.17 : В России появился первый интерактивный офис продаж недвижимости

22.11.17 : Российское агентство недвижимости выставило на продажу 9 пентхаусов с видом на Тауэрский мост

02.11.17 : Многодетная мать построила дом по видеоурокам из интернета


Статьи :
02.09.17 : Невероятные приключения финских домов в России

01.09.17 : Как выбрать школу рядом с новостройкой. Лайфхак от «Метриум Групп»

23.08.17 : Как выбрать готовое ООО с оборотами

16.08.17 : Топ-5 самых необычных городов в мире

14.08.17 : Как выбрать готовую фирму в Европе


 
· Новости · Объекты недвижимости · Форум · Заметки · Карта сайта · Карта форума · Реклама на сайте
© 2017 Журнал о жизни за границей и зарубежной недвижимости  «ИноСтранник»
inostrannik.ru@gmail.com
Контактная информация
Наши материалы можно использовать: в интернете — с активной ссылкой на этот сайт, в офлайновых СМИ — с упоминанием «ИноСтранника».
Яндекс.Метрика